Ny eierseksjonslov trer i kraft 01.01.2018. Positive endringer i favør for både utbyggere og forbruker.

Kontakt
Etter 5 år med utredningsprosesser foreligger omsider en ny eierseksjonslov. Den 18.09.2017 ble det kunngjort at ny eierseksjonslov trer i kraft 01.01.2018. Eneste unntak er den nye regelen om seksjoneringsrett for sameiere i bolig som ikke er seksjonert. Denne bestemmelsen trer i kraft først per 01.07.2018.
16. oktober 2017

Forfattere: Partner / advokat Christian O. Hartmann og senioradvokat Irene Lundeker

Loven gir forbrukerne økt trygghet, men loven gir også utbyggere større fleksibilitet og forutberegnelighet. Nedenfor gjennomgår vi de mest sentrale nyvinningene sett med utviklerøyne.

Adgang til å foreta seksjonering ved rammetillatelse

Iht. den forrige eierseksjonsloven fra 1997 var det ikke mulig å seksjonere nybygg før det var gitt igangsettelsestiltalelse (IG). For bestående bygg var seksjonering først mulig ved ferdigstillelse. De sene seksjoneringstidspunktene har vært utfordrende særlig ved større utbygging- og samarbeidsprosjekter. Ny lovs § 8 flytter seksjoneringstidspunktet frem til rammetillatelse både for nybygg og bestående bygg. Endringen medfører at man bl.a. får etablert eiendommen som et panteobjekt på et langt tidligere tidspunkt, og forhåpentligvis vil man for fremtiden unngå uhensiktsmessige fradelinger. Men merk at det fortsatt er krav til IG ved seksjonering av anleggseiendom.

Endringen gir større fleksibilitet enn tidligere, men løser ikke på langt nær alle utfordringer i større utviklingsprosjekterer. Departementet har derfor satt ned et ekspertorgan som vil se på ytterligere forbedringer.

En konsekvens av endringen er at loven innfører en rett for kommunene til å kreve reseksjonering dersom det foreligger betydelige avvik mellom seksjonert og ferdig oppført bruksenhet, jf. § 22.

Bortfall av leietakers kjøpsrett ved seksjonering

Leietakers rabatterte kjøpsrett i forrige lov ved seksjonering har vært en klam fot for utbyggere; ofte løst ved masseoppsigelser for å tømme leiegården. Denne forkjøpsretten videreføres ikke i den nye eierseksjonsloven.

Det er derfor god grunn til å vente med å seksjonere en leiegård til etter 01.01.2018. Merk imidlertid at allerede utløst kjøpsrett før 01.01.2018 fortsatt kan gjøres gjeldende, selv om leietaker ikke fysisk har gjort sin rett gjeldende. Dersom en seksjonering er registrert i matrikkelen før 01.01.2018 har leietaker fortsatt en 3 måneders frist på å kalle på sin rett.

Departementet har varslet at de på et senere tidspunkt vil vurdere å gi opprinnelige leietakere et særskilt oppsigelsesvern dersom det viser seg at «masseoppsigelsene» fortsetter for å få frigjort de seksjonerte enhetene for salg.

Nye regler om langvarig bruksrett

Frem til i dag har det vært utbredt praksis at enerett til fellesareal reguleres via vedtektene, f.eks. en seksjons enerett til p-plass eller hageflekk. Alternativet har vært å fradele arealet som tilleggsdel, men en slik prosess tar ofte tid og er kostbar.

Tidligere lov regulerte ikke hvor lenge en slik enerett kunne etableres for, utover å påpeke at retten må være midlertidig. Midlertidig ville retten være dersom den var tidsbegrenset eller inntil sameiermøte vedtok en annen bruk, noe som har gav den aktuelle seksjonseier en uklar beskyttelse.

For å øke forutberegneligheten i disse situasjonene følger det nå av ny lovs § 25 at eneretter i fellesareal i boligsameier kan gis en eller flere seksjonseiere i inntil 30 år. For nærings- og kombinerte sameier gjelder det en tilsvarende regel, men loven åpner også for at to eller flere seksjonseiere kan gis en felles bruksrett i mer enn 30 år. Merk at i sameier hvor næringsseksjonene kun skal brukes av boligseksjonene gjelder tidsbegrensingen på 30 år.

Enklere krav til oppmåling av tilleggsdeler

Den forrige loven bidro til at utviklere søkte å unngå opprettelse av tilleggsdeler, da denne prosessen var tidkrevende og kostbar. Løsningen ble derfor, som nevnt, en uheldig vedtektsregulering av eneretter i fellesareal. Det var særlig kravet til oppmåling av tilleggsdelene som ble ansett som byrdefulle. Ny lovs § 11 åpner for at også tilleggsdeler kan seksjoneres ved en såkalt kontorforretning, dvs. uten oppmøte. Oppmåling via kontorforretning forutsetter imidlertid at arealet må være entydig fastsatt med koordinater og arealets avgrensing må være synlig i terrenget. Dette kravet vil som oftest være oppfylt ved f.eks. hageflekker eller p-plasser.

Ingen endring i erverv- eller utleiebegrensing

Det har vært knyttet en viss spenning til om den nye eierseksjonsloven ville innføre endringer knyttet til dagens ervervsbegrensinger, samt utleierestriksjoner knyttet til utleiekonsept som airbnb.

Inntil videre videreføres dagens regelverk slik at ervervsbegrensingen på maksimalt 2 enheter står fast. Det blir heller ikke innført noen utleiebegrensninger.

Men begge forholdene vil bli vurdert nærmere. Et sannsynlig utfall kan være at lovgiver ser nærmere på modeller for å begrense at en enkelt person kan eie mer enn 2 leiligheter via aksjeselskaper.

Strengere krav til opprettelse av seksjoner – koblingsregel

Med dagens regelverk kan en enhet seksjoneres selv om den ikke er bruksgodkjent. Dette har i enkelte tilfeller forledet kjøpere til å tro at enheten er godkjent for bruk så lenge enheten er seksjonert.

Ny lovs § 7 tredje ledd har derfor inntatt en bestemmelse om at seksjonering for boligseksjon kun skal tillates dersom enheten er lovlig etablert iht. plan- og bygningsloven, og har kjøkken, bad og wc i bruksenhetens hoveddel.  Det nye kravet vil gjelde både ved førstegangsseksjonering og reseksjonering. For eldre enheter er det tilstrekkelig at søker kan dokumentere at lovens krav på oppføringstidspunktet var oppfylt.

Enklere krav ved etablering av p-plasser

Ny lovs § 7 (d) innebærer at kommunens oppgave ved seksjonering kun skal være å kontrollere at det er opprettet tilstrekkelige antall p-plasser slik plangrunnlaget og byggetillatelsen krever. Kommunen skal ikke lenger kunne vurdere hvordan p-plassene skal organiseres, fordeles og disponeres, herunder bestemme at p-arealer skal seksjoneres som fellesareal. Bestemmelsen innebærer en betydelig større fleksibilitet for utbyggerne. Konsekvensen av forslaget er at utbygger nå fritt kan velge å la p-areal være i) fellesareal, ii) næringsseksjon, iii) tilleggsdeler eller iv) anleggseiendom.

Den nye loven innfører også en vedtektsfestet «bytteordning» for HC-plasser, jf. §26. I tillegg gis hver enkelt seksjonseier rett til å anlegge ledepunkter for el-bil i tilknytning til den p-plass man disponerer, jf. § 25.

Nye saksbehandlingsregler for kommunene

For å bøte på en både lang og dyr saksbehandling ved seksjonering innfører den nye loven også en saksbehandlingsfrist på 12 uker fra seksjoneringssøknaden (§ 14). Innen denne frist skal seksjonen være registrert i matrikkelen (tid til evt. oppmålingsforretning medtas ikke). Dersom fristen oversittes skal gebyret reduseres med 25 % for hver uke fristen oversittes.

I tillegg er det inntatt en bestemmelse om at kommunens saksbehandlingsgebyr skal basere seg på et selvkostprinsipp.

Øvrige endringer

Loven innfører også andre nyvinninger som det blir for omfattende å gå i dybden på her.

Her nevnes kun kort innføring av kontrollansvar både for sameiet og sameieren ved mangelfullt vedlikehold (§§ 34 og 35), samt en nyttig klargjøring av vedlikeholdsreglene for bruksenheten og fellesareal (§§ 32 og 33).

Kontakt oss

Partnere

Christian Hartmann
Christian Hartmann
Partner
Oslo
T: +47 22 81 45 83
M: +47 938 81 855