Næringseiendom og Coronavirus

Kontakt
Coronaviruset og dets konsekvenser påvirker oss alle i stor grad, og usikkerheten om hva som skjer fremover brer seg. Ansatte settes i karantene og virksomheter må holde stengt.
13. mars 2020

Spørsmålet er om Coronaviruset er en uforutsett hendelse, en såkalt force majeure hendelse, som innebærer at kontraktsforpliktelser kan utsettes eller i enkelte tilfeller bortfalle. Noe fasitsvar finnes ikke, men slik situasjonen har utviklet seg vil Coronaviruset som hovedregel utgjøre et force majeure-tilfelle der konsekvenser av dette er en direkte årsak til misligholdet.

I slike situasjoner er det viktig å varsle din kontraktspart raskt om at din leveranse kan bli forsinket. Dette bør gjøres så snart man har blitt klar over forholdet som kan medføre en forsinkelse. Et slikt varsel bør også følges opp med mer konkret informasjon når man har oversikt over konsekvensene.

Identifiser den rettslige utfordringen

Knytter utfordringen seg til oppfyllelse av en kontraktsrettslig forpliktelse, eller til etterlevelse av f.eks. et offentligrettslig pålegg fra kommunen? Innenfor kontraktsrettens område vil «løsningsrommet» for å takle utfordringen bero på en tolkning av avtalen mellom partene. Innenfor det offentligrettslige området vil det offentliges pålegg (og eventuelle andre handlinger) måtte vurderes opp mot den såkalte myndighetsmisbrukslæren. Rettslig sett er dette to vidt forskjellige temaer, men i praksis blir imidlertid forskjellen liten: Er et forhold alvorlig nok til å kvalifisere som force majeure vil det normalt være urimelig av offentlige myndigheter å unnlate å ta hensyn til forholdet i sin myndighetsutøvelse.

Når er forholdet alvorlig nok til å kunne påberopes som fritaksgrunn?

Utfordringer knyttet til Corona-utbruddet vil ikke automatisk utgjøre force majeure. Svaret vil bero på en konkret tolkning av kontrakten eller det vedtaket som kommer fra den offentlige myndigheten. Enkelte kontrakter omtaler pandemier eksplisitt som en force majeure hendelse, mens andre kontrakter ikke nødvendigvis har noen reguleringer av force majeure. Også i disse tilfellene vil spørsmålet kunne bli stilt – gjennom utfylling av kontrakten med bakgrunnsretten.

Det må imidlertid være en årsakssammenheng mellom Coronaviruset og misligholdet. For at force majeure kan påberopes må forholdet være utenfor den enkeltes kontroll. I tillegg er det et krav om at den enkelte ikke med rimelighet kunne ha forutsett hendelsen da kontrakten ble inngått og ikke med rimelighet kunne ha unngått eller overvunnet hendelsen og dens konsekvens. Av den grunn understrekes at det må tas særskilte og konkrete forbehold for kontrakter som inngås nå.

Nedenfor redegjøres for enkelte typetiler knyttet til fast eiendom:

  • Forsinkelse i byggeprosjekter

I entrepriseforholdet mellom byggherre og entreprenør vil det kunne komme til å oppstå forsinkelser som følge av at f.eks ansatte er i karantene. Dette vil normalt kunne være et force majeure-tilfelle for entreprenøren (som kanskje ikke har mulighet til å skaffe alternativt personell på kort varsel). Vær oppmerksom på at entreprisekontraktene/NS kontraktene opererer med særskilte varslingsfrister. Se nærmere om dette i vårt entrepriseskriv. Et annet sentralt spørsmål er om Corona-utbruddet også vil kunne utgjøre et force majeure-tilfelle når byggherre blir forsinket i sin overlevering av bygget/lokalene til kjøper/leietaker. Svaret beror på en vurdering av byggherrens mulighet til å forsere hindringen – foruten en tolkning av kontrakten. Er det ikke mulig å skaffe andre leverandører for ferdigstillelse, selv til en høyere pris, vil forholdet etter vårt syn kvalifisere til force majeure, som vil danne grunnlag for en fristforlengelse.

  • Betalingsmislighold/Driveplikt

Et betalingsmislighold vil normalt ikke omfattes av force majeure-paraplyen – uavhengig av årsak. En skyldner har normalt alltid ansvar for rettidig betaling. Unntak kan imidlertid tenkes dersom f.eks. banksektoren blir lammet av uforholdsmessig store Corona-utbrudd, slik at selve betalingsformidlingen svikter (alminnelige betalingstransaksjoner kan ikke gjennomføres som planlagt).

Dagens situasjon er svært spesiell ved at enkelte bedrifter som frisører, treningssentre o.l. pålegges stenging, samt strenge restriksjoner for serveringsbransjen bl.a. ift. avstandskrav. Omsetningen uteblir eller reduseres vesentlig og husleien blir vanskelig eller umulig å betale.

Slike inngripende pålegg/restriksjoner vil derfor med all sannsynlighet bli ansett som en force majeure hendelse hvor leietaker rettmessig og som et minimum bør kunne kreve utsettelse av sine betalingsforpliktelser uten å risikere tvangsfravikelse.  

Tilsvarende må gjelde for leietakere som i sine leiekontrakter har en driveplikt. Foreligger det et offentlig pålegg om stenging av virksomheten er det åpenbart at driveplikten vil bortfalle så lenge forbudet gjelder, og muligens også bli hørt med betalingsutsettelse for husleien. 

  • Forsinkelse i transaksjoner

Eiendomstransaksjoner er ofte betinget av fysiske møter (dokumenter skal signeres, closing skal gjennomføres med mange til stede samtidig, etc.). Slike møter kan måtte utsettes på grunn av smittefare, og spørsmålet som da oppstår er om dette endrer rettsforholdet mellom partene. Bortfaller f.eks. en budaksept fordi den etterfølgende kjøpekontrakten ikke signeres innen den fristen budaksepten gir uttrykk for – som følge av at en av de (kanskje mange) involverte partene er smittet av Coronaviruset – eller vil fristen forskyves? Normalt vil det sistnevnte være tilfelle. Force majeure-virkningen består kun så lenge «hindringen» er til stede. Et annet spørsmål er hvis avtalt overtakelse ikke lar seg gjennomføre innenfor fastsatt overtakelsestidspunkt. Hvis dette skyldes forhold på bankens side relatert til Coronaviruset, er vår oppfatning at dette bør kvalifisere til en utsatt overtakelse.

  • Hindringer hos kontraktsmedhjelpere

I kontraktsforhold vil Corona-tilfeller som rammer kontraktspartene direkte og Corona-tilfeller som rammer kontraktspartene indirekte gjennom underentreprenører, leietakere, driftsselskaper, etc, kunne danne grunnlag for ansvarsfritak overfor kontraktsmotparten. Få kunne vel forutse mulighetene for den Corona-utbredelsen og de tiltak vi nå ser. Det sentrale vurderingskriteriet blir da om forholdet påvirker kontraktsparten i et slikt omfang at det effektivt hindrer ham i å oppfylle kontrakten – selv om han i oppfyllelsen skulle pådra seg et tap. Kontraktsparten har altså ikke et objektivt ansvar for eventuelle kontraktsmedhjelpere (slik som for feil og mangler).

Vi sitter alle i samme båt

De juridiske problemstillingene som oppstår i forbindelse med utbredelsen av Coronaviruset er mangfoldige og kompliserte, men i praksis vil de fleste kontraktsparter (og representanter for den offentlige myndighetsutøvelse) vise forståelse og fleksibilitet i møte med konsekvensene av Corona-utbruddet. Vårt råd er derfor; gi varsel om mulig kontraktsbrudd så tidlig som mulig og gå i dialog med din kontraktspart (eller aktuelle offentlige myndighet) om hvordan dere sammen kan overvinne de hindringer som ligger i veien for deres felles forpliktelser/ønsker.

Kontakt oss

Partnere

Jens Aas
Jens Aas
Partner
Oslo
T: +47 22 81 45 29
M: +47 920 25 350
Morten Brandhaug
Morten Brandhaug
Partner | Styreleder
Trondheim
T: +47 73 99 27 14
M: +47 415 12 414
Christian Hartmann
Christian Hartmann
Partner
Oslo
T: +47 22 81 45 83
M: +47 938 81 855
Stein Fredrik Janzon
Stein Fredrik Janzon
Partner
Oslo
T: +47 22 81 46 62
M: +47 928 80 444
Odd Walther Moi
Odd Walther Moi
Partner (H)
Oslo
T: +47 22 81 45 93
M: +47 480 16 593
Magne Revheim
Magne Revheim
Partner (H)
Bergen
T: +47 55 30 10 33
M: +47 908 22 320
Kenneth Steffensen
Kenneth Steffensen
Partner (H)
Bergen
T: +47 55 30 10 21
M: +47 926 06 756