Husleie og merverdiavgift i Coronatider – heller reforhandling enn betalingsutsettelse?

Kontakt
I dagens situasjon, med kraftig reduksjon i varehandel, restaurantbesøk, hotellopphold mv., er det et tidsspørsmål før butikkene, restaurantene og de andre som blir rammet av bortfallet av omsetning, får problemer med å betale husleien.
20. mars 2020

Manglende leiebetaling vil gjerne gi utleier rett til å si opp avtalen. For utleier kan det imidlertid være vel så nærliggende å forsøke å holde på leietakeren som å si opp avtalen – før restriksjonene i forbindelse med coronaepidemien er avviklet er det neppe mulig å få inn en ny leietaker og en hard linje overfor eksisterende leietakere kan lett gi negativ omtale.  

Slik kan utleier håndtere betalingsvanskene til leietager

Den enkleste løsningen er å gi leietaker betalingsutsettelse. I forhold til merverdiavgiften er imidlertid en betalingsutsettelse ugunstig for utleier. Betalingsutsettelsen påvirker ikke utleiers plikt til å fortløpende  fakturere leien og beregne merverdiavgift på leievederlagene, og har heller ikke betydning for plikten til å innberette og betale merverdiavgift til staten. Dersom utleier godtar at den løpende betalingen dekker mindre enn en femtedel av brutto husleie vil resultatet følgelig være at utleier sitter igjen med en direkte likviditetskostnad som følge av betalingshenstanden.

Realiteten i en betalingsutsettelse er at utleier krysser fingene for at leietaker har tilstrekkelig likviditet til å komme seg igjennom perioden med coronarestriksjoner, og blir i stand til å betale de utsatte leiebeløpene når omsetningen tar seg opp igjen.

En tilsvarende løsning med hensyn til kontantstrøm, men uten likviditetsbelastningen for utleier, kan oppnås dersom partene i stedet for å avtale en betalingsutsettelse velger å reforhandle leieavtalen og endre vederlagsberegningen. Ved å redusere det faste vederlaget til et minimum og kompensere denne reduksjonen med en (økt) omsetningsbasert leie, vil utleier unngå at merverdiavgift må betales på grunnlag av det beløpet som faktureres i stedet for det beløpet utleier faktisk mottar.

Selv om løsningen gir en mulig fordel ved at utleier unngår likviditetsbelastningen har den også noen negative konsekvenser.

En betalingsutsettelse vil gi leietaker en likviditetsfordel ved at merverdiavgift på leievederlaget kan fradragsføres før leien faktisk betales. Dersom det gis betalingsutsettelse for 80 % av brutto leie vil leietaker kunne dekke de resterende 20 % med fradragsberettiget inngående avgift på leiefakturaene.

Det er også viktig at endringen ikke bare innebærer en ren betalingsutsettelse. Dersom økningen i leievederlaget knyttes mot reduksjonen slik at økningen faller vekk når utleiers «tap» er dekket, er det stor sannsynlighet for at skattemyndighetene vil se løsningen som en betalingsutsettelse uten betydning for utleiers merverdiavgiftsplikt. I praksis betyr dette at en reforhandling nødvendigvis vil innebære en viss risiko for både utleier og leietaker – avhengig av situasjonen vil samlet leievederlag kunne bli høyere eller lavere enn det som skulle vært betalt etter den opprinnelige avtalen. Dette er en forretningsmessig risiko begge parter må være oppmerksom på før de eventuelt velger å reforhandle leieavtalen fremfor å avtale en betalingsutsettelse.

* * *

SANDS står til disposisjon ved spørsmål eller behov for bistand.

SANDS har opprettet en egen beredskap i forbindelse med denne ekstraordinære situasjonen. Virusutbruddet vil kunne få betydning for virksomhetens kontrakter, låneavtaler, leveranser, betalingsforpliktelser og ikke minst forholdet til de ansatte. Dette reiser en rekke juridiske utfordringer. SANDS bistår med vår kompetanse på tvers av våre kompetanseområder.

Legg inn din e-postadresse for å motta artikler som omhandler fagområdet Skatt, avgift og regnskap?

Kontakt oss

Partnere

Torgeir  Fjeldskaar
Torgeir Fjeldskaar
Partner (H)
Bergen
T: +47 55 30 10 49
M: +47 951 16 347
Ove-Marthin Granlund
Ove-Marthin Granlund
Partner
Oslo
T: +47 22 81 45 50
M: +47 480 16 550
John Olav Auran
John Olav Auran
Partner
Tønsberg
T: +47 33 01 77 84
M: +47 982 07 203
Ernst Ravnaas
Ernst Ravnaas
Managing Partner
Oslo
T: +47 22 81 45 30
M: +47 915 80 918
Ulf H. Sørdal
Ulf H. Sørdal
Partner
Bergen
T: +47 55 30 10 17
M: +47 419 16 717

Advokater

Erik Holgersen
Erik Holgersen
Senioradvokat
Bergen
T: +47 55 30 10 18
M: +47 480 16 632