Ansvar for offentligrettslige krav til leieobjektet - endringer i standardkontrakten for leie av næringslokaler

Kontakt
Et ofte tilbakevendende diskusjonstema i forhandlinger om leiekontrakter, er spørsmålet om hvorvidt det er leietaker eller utleier som har ansvaret for at leieobjektet samsvarer med offentligrettslige krav. I den reviderte utgaven av standardkontrakten for brukte/«som de er»-lokaler som kom før sommeren, er det foretatt viktige endringer om ansvaret for offentligrettslige krav til leieobjektet
29. september 2016

Forfattere: advokat/partner Jens Aas, senioradvokat Irene Lundeker og advokat Camilla M. Lous

Standardkontraktene for næringsleie er gitt ut av Norsk Eiendom, Huseiernes Landsforbund og Forum for Næringsmeglere, og er de mest brukte standardene i kommersielle leieforhold i Norge.

«Rønneklausulen» som sekundært alternativ

Partene i et leieforhold har i henhold til standardkontrakten for brukte/»som de er»- lokaler, to valgmuligheter når det kommer til ansvaret for offentligrettslige bygningstekniske krav per overtakelse. Det ene alternativet legger ansvaret for offentligrettslige krav på leietaker, populært omtalt som den såkalte «rønneklausulen». Dersom man velger dette alternativet, vil leietaker måtte ta lokalene «slik de er» uten at vedkommende senere kan fremme krav mot utleier om det viser seg at disse ikke var i samsvar med offentligrettslige krav.

Tidligere har standarden hatt dette som første alternativ. I praksis har mange likevel valgt at utleier har ansvar for at lokalene er i samsvar med offentligrettslige bygningstekniske krav ved overtakelse. Endringen i ny utgave medfører at standarden tilpasses praksis ved at «rønneklausulen», nå er blitt et sekundært alternativ B.

Mer forpliktende regulering for utleier

Den reviderte versjonen gir også en mer forpliktende regulering for utleier. I alternativ A er det nå for det første presisert at utleier er ansvarlig for oppfyllelse av offentligrettslige bygningstekniske krav per overtakelse, knyttet til avtalt bruk av lokalene. Dette betyr at dersom lokalet skal brukes som lagerlokale, kreves det at lokalet er i samsvar med de byggetekniske krav som gjelder for lagerlokaler.

For det andre har utleier nå også ansvaret for at leietakers virksomhet i leieobjektet er tillatt i henhold til gjeldende reguleringsplan. Leietakers virksomhet må dermed ikke bare være i samsvar med offentligrettslige byggetekniske krav, men også samsvare med fastsatt arealbruk for området.

Utleier fortsatt overordnet ansvarlig overfor offentlige myndigheter

Selv om det avtales at leietaker skal være ansvarlig for at lokalene er i samsvar med offentligrettslige krav jf. alternativ B, vil offentlige myndigheter forholde seg til utleier som eier av bygget. Offentligrettslige krav er det således fortsatt utleier som har det overordnete ansvaret for, og krav om f.eks. oppfyllelse av brannsikring vil myndighetene rette mot utleier. Det er derfor også tatt inn en presisering i alternativ B om at leietaker må dokumentere over utleier, at alle offentligrettslige krav er oppfylt før lokalene tas i bruk.

Den reviderte standarden inneholder flere endringer som både utleier og leietaker bør ha et bevisst forhold til. For å ivareta sine interesser bør både utleier og leietaker derfor sette seg godt inn i endringene og hva det innebærer for leieforholdet, før ny leiekontrakt inngås.

Kontakt oss

Partnere

Jens Aas
Jens Aas
Partner
Oslo
T: +47 22 81 45 29
M: +47 920 25 350
Ole-Martin Lund Andreassen
Ole-Martin Lund Andreassen
Partner, dr. Juris.
Tromsø
T: +47 77 61 78 13
M: +47 480 16 513
Frode Henning Antonsen
Frode Henning Antonsen
Partner
Trondheim
T: +47 73 99 27 08
M: +47 480 16 508
Geir Frøholm
Geir Frøholm
Partner
Oslo
T: +47 22 81 45 68
M: +47 907 24 655
Ove-Marthin Granlund
Ove-Marthin Granlund
Partner
Oslo
T: +47 22 81 45 50
M: +47 480 16 550
Henrik Grung
Henrik Grung
Partner
Ålesund
T: +47 70 10 75 74
M: +47 924 99 840
Christian Hartmann
Christian Hartmann
Partner
Oslo
T: +47 22 81 45 83
M: +47 938 81 855
Odd Walther Moi
Odd Walther Moi
Partner (H)
Oslo
T: +47 22 81 45 93
M: +47 480 16 593