Ansvarlig søkers rett til vederlag for arbeid utført etter utstedt ferdigattest

Kontakt
Kommunen kan gi pålegg til ansvarlig søker om retting eller utbedring i fem år etter at ferdigattest er gitt dersom den oppdager vesentlige forhold i strid med lovgivningen eller den gitte tillatelsen. For ansvarlig søker innebærer dette at han kan bli holdt ansvarlig selv etter at ferdigattest er utstedt, og må utføre arbeid i den nevnte femårsperioden. Men har han rett til vederlag fra sin oppdragsgiver? Dette er en problemstilling som vår faggruppe for entreprise stadig blir stilt ovenfor.
23. juni 2016

Av: Partner Tor Anthon Christiansen og advokatfullmektig Camilla Kvalbein, SANDS

Problemstillingen

Det er ikke uvanlig at prosjekterende, utførende entreprenør, rådgivere eller andre sentrale aktører i et entrepriseprosjekt påtar seg oppdraget som ansvarlig søker overfor kommunen i henhold til plan- og bygningslovgivningen. I kontrakten med oppdragsgiver er det ofte avtalt at oppdraget anses avsluttet når ferdigattest foreligger. Bakgrunnen for dette er nok bestemmelsen i plan- og bygningsloven (pbl.) § 23-4 tredje ledd, som fastsetter at:

«Ansvarlig søker har ansvar for at tiltaket avsluttes ved innsending av nødvendige opplysninger for kommunens utstedelse av ferdigattest.»

Men bestemmelsen understreker bare at ansvarlig søkers forpliktelser varer under hele byggesaken frem til avslutning av tiltaket.

Videre følger det av pbl. § 23-3 sjette ledd at:

«Ansvarsrett opphører ved utstedelse av ferdigattest.»

Offentligrettslig opphører bare ansvaret knyttet til ansvarlig søker-rollen i prinsippet ved utstedt ferdigattest. Som det følger av bestemmelsens sjuende ledd har kommunen adgang til å forholde seg til ansvarlig søker, samt øvrige ansvarlige foretak, også etter at ferdigattest er utstedt:

«Kommunen kan gi pålegg om retting eller utbedring innen fem år etter at ferdigattest er gitt dersom den oppdager vesentlige forhold i strid med lovgivning eller den gitte tillatelsen, og som den ansvarlige har ansvaret for.»

Der det ikke er sagt noe i kontrakten om vederlag knyttet til arbeid som ansvarlig søker må utføre etter at ferdigattest foreligger, har vi erfaring for at nettopp dette skaper en del uenigheter mellom ansvarlig søker og oppdragsgiver.

Oppdragsgivers vederlagsplikt

Under henvisning til de nevnte bestemmelsene i plan- og bygningsloven har det fra enkelte hold vært hevdet at arbeid som ansvarlig søker må utføre etter at ferdigattest er utstedt ikke gir krav på ytterligere vederlag. Etter vår vurdering er ikke dette helt treffende. I alle fall bør rett til vederlag klart reguleres i ansvarlig søkers avtale. Det er først når oppdragsavtalen er taus om dette at problemstillingen kommer på spissen.

Dersom en av de norske standardkontraktene er gjort til en del av kontrakten mellom ansvarlig søker og oppdragsgiver, kan det argumenteres med at kommunens pålegg om retting eller utbedring utgjør et tilleggsarbeid som gir rett til tilleggsvederlag, se blant annet NS 8401 (Alminnelige kontraktsbestemmelser for prosjekteringsoppdrag) pkt. 10.4 hvor det står at den prosjekterendes honorar skal justeres dersom oppdragets omfang endres. Hvis pålegget kun kommer fra kommunen, og ikke fra oppdragsgiveren, er spørsmålet om dette likevel kan rubriseres som et endringsarbeid.

I NS 8401 pkt. 8.1 er situasjonen hvor den prosjekterende får pålegg direkte fra offentlig myndighet regulert, og den prosjekterende skal da varsle oppdragsgiveren. Men bestemmelsen er taus om hvilke følger dette får for oppdragets omfang og retten til vederlagsjustering.

Men det følger av NS 8401 pkt. 8.2 andre ledd at det foreligger en «endring» dersom et enkeltvedtak medfører at oppdraget får et annet omfang enn det den prosjekterende burde ha tatt i betraktning ved kontraktsinngåelsen. Kommunens pålegg om retting eller utbedring er nettopp et enkeltvedtak. Utfordringen med å benytte sistnevnte bestemmelse som argument for at det foreligger en endring kan være at oppdragsgiver påberoper seg at oppdraget på dette tidspunktet er avsluttet, og at denne regelen kun gjelder så lenge «oppdraget» løper. Oppdragets omfang i tid er imidlertid ikke regulert i NS 8401, og det vil virke særlig urimelig om en ansvarlig søker i tiden etter ferdigattest blir pålagt arbeid som følge av andre aktørers feil i prosjektet. Det er derfor gode grunner til at bestemmelsen skal kunne påberopes av ansvarlig søker i tiden etter ferdigattest som grunnlag for et vederlagskrav mot oppdragsgiver.

Dersom bestemmelsene om endringer og nye enkeltvedtak mv. ikke skulle løse spørsmålet, for eksempel fordi en standardkontrakt ikke er gjort til en del av partenes avtale, kan ansvarlig søker antakeligvis påberope seg det såkalte «oppdragsprinsippet» som grunnlag for sitt krav om å bli honorert for arbeid utført etter utstedt ferdigattest. Om innholdet i oppdragsprinsippet heter det i Lasse Simonsen, Prekontraktuelt ansvar (1997) side 401:

«Anmodes en næringsdrivende om å foreta et arbeid uten at det skal skje direkte som ledd i en tilbudsutforming, er regelen at det må oppfattes som en forespørsel om utførelse av et honorert oppdrag. Det kreves følgelig ingen særskilt avtale, muntlig eller skriftlig, for å utløse vederlagsplikten. Ber således en byggherre et arkitektkontor om å utarbeide skisser for et mulig bygg, ligger det implisitt i henvendelsen at arbeidet skal honoreres. Det må foreligge særlige grunner hvis en slik henvendelse ikke skal forstås på denne måten.»

Men også her kan det være en utfordring for ansvarlig søkers vederlagskrav dersom pålegget kun kommer fra kommunen, og oppdragsgiver holder seg taus. Men det kan argumenteres for at arbeidet ansvarlig søker påføres er et arbeid i direkte fortsettelse av ansvarlig søker-oppdraget, og det følger da av den såkalte vederlagsforutsetningen at ansvarlig søker bør honoreres for sitt arbeid.

I mangel av klar avtale om vederlag for ansvarlig søker i femårsperioden etter gitt ferdigattest, kan det dermed argumenteres med at honoraret skal fastlegges etter de vederlagsprinsipper som gjelder for den aktuelle kontraktstypen. I Borgarting lagmannsretts dom 29. juni 2009 (LB-2009-64333) heter det:

«at en rådgivers honorar i mangel av avtale, skal avgjøres etter medgått tid og da til timesatser som er vanlige for bransjen. Regelen er blant annet kommet til uttrykk i NS-8402 punkt 12.1 og 12.2. Selv om partene ikke har avtalt NS-8402, må denne reglen anses å være i samsvar med deklaratorisk rett»

Som det fremgår av det ovenfor siterte er den klare hovedregelen i norsk rett at arkitekters og prosjekterendes arbeid skal honoreres etter medgått tid, med mindre noe annet er uttrykkelig avtalt. Selv om ikke den nevnte dommen gjaldt ansvarlig søkers arbeid i tiden etter gitt ferdigattest, kan dommen likevel være relevant for også denne situasjonen.

For å unngå uenigheter om dette bør, som nevnt ovenfor, ansvarlig søker sørge for at oppdragsavtalen inneholder en klar rett til å bli honorert også for arbeid utført i tiden etter gitt ferdigattest som følge av kommunens pålegg som nevnt. Vi anbefaler at det i så fall henvises særskilt til pbl. § 23-3 sjuende ledd i oppdragsavtalen.

Kontakt oss

Partnere

Frode Henning Antonsen
Frode Henning Antonsen
Partner
Trondheim
T: +47 73 99 27 08
M: +47 480 16 508
Morten Brandhaug
Morten Brandhaug
Partner | Styreleder
Trondheim
T: +47 73 99 27 14
M: +47 415 12 414
Tor Anthon Christiansen
Tor Anthon Christiansen
Partner
Tønsberg
T: + 47 33 01 77 76
M: + 47 958 89 221
Stein Fredrik Janzon
Stein Fredrik Janzon
Partner
Oslo
T: +47 22 81 46 62
M: +47 928 80 444
Espen Johannessen
Espen Johannessen
Partner
Tromsø
T: +47 77 61 78 15
M: +47 480 16 515
Vidar Johnsen
Vidar Johnsen
Partner
Oslo
T: +47 22 81 45 77
M: +47 930 65 919
Kjersti Holum Karlstrøm
Kjersti Holum Karlstrøm
Partner
Tromsø
T: +47 77 61 78 11
M: +47 977 43 248
Magne Revheim
Magne Revheim
Partner (H)
Bergen
T: +47 55 30 10 33
M: +47 908 22 320