Eiendomsskatt - noen tips før klagefristen utløper 11. april 2017

15. mars 2017
Oslo har som kjent gjeninnført eiendomsskatt. Når en kommune innfører eiendomsskatt, eller gjeninnfører som Oslo, må man ha et bevisst forhold til eiendomsverdien som legges til grunn for beregning av eiendomsskatten. Det er 10 år til neste taksering, og klageadgangen er begrenset i mellomtiden. Dessuten har Oslo kommune et betydelig innslag av skjønn i sine takseringer. Husk også at kommunen kan øke skatten fra dagens 2 (som skal økes til 3) promille til maks 7. Skatten vil mer enn doble seg og det er nå skattegrunnlaget legges.

Forfattere: Partner | Advokat Ove-Marthin Granlund og Partner | Advokat Ulf H. Sørdal

Skattegrunnlaget

Etter eiendomsskatteloven skal verdiene være vanlig omsetningsverdi - «hva eigedomen etter si innretning, brukseigenskap og lokalisering kan bli avhenda for under vanlege salstilhøve ved fritt sal». Legg merke til at det ikke er hjemmel for å skattlegge med grunnlag for høyere verdi enn dette.

For næringseiendom og kategorien «verk og bruk» er det fastsatt retningslinjer for verdsettingen. Målet er å komme frem til en salgsverdi for den enkelte eiendom, men da slik at det ikke er den faktiske bruk som skal danne grunnlag for verdien. Det skal foretas en «objektivisert omsetningsverdi» der skjønnet kan se bort fra faktisk bruk. Utgangspunktet for retningslinjene er substansverdi for «verk og bruk», men det kan unntaksvis ses hen til avkastningsverdi. For næringseiendommer er utgangspunkter kvadratmeterpriser for de ulike typer eiendommer innenfor ulike soner i Oslo. Dette er rent objektive størrelser som er lett kontrollerbare.

Skjønn

Men i tillegg skal det utøves et skjønn for å komme frem salgsverdien. Denne kan legge til grunn en helt annen bruk og utnyttelse enn dagens. Skjønnet skal også hensynta indre faktorer som f.eks. tilstand/vedlikehold, standard og kvalitet og ytre faktorer som nærhet til kommunikasjon, parkering og beliggenhet i sonen. For slike skjønn er det en begrenset prøvingsadgang for domstolene, så det er viktig at klagen også er fokusert på disse momentene. Blir det rettssak kan det være for sent. Det holder ikke å bare vise til egeninnhentede takster og likeartede eiendommer så lenge skjønnet er forsvarlig. Klagen må forberedes grundig.

Vår erfaring så langt er at Oslo kommune har valgt å legge seg tett på faktisk omsetningsverdi ved å ta utgangspunkt i kvm markedspriser for de ulike deler av Oslo (soner). Selv om man har delt byen inn i slike soner og til en viss grad sørger for at ikke beskatningsgrunnlaget overstiger omsetningsverdien, vil det være saker der taksten overstiger det en objektiv salgsverdi skulle tilsi. F.eks når soneinndelingen er litt i utakt med omsetningsverdi og/eller det er foretatt et strengt skjønn ved reduksjon for tilstand/utidsmessighet. I disse tilfellene er taksten i strid med hjemmelen og vedtaket blir ugyldig i sin helhet. Ny takst må foretas.

Høye takster i Oslo

Når det gjelder «verk og bruk» blir uenigheten mellom skattyter og kommune ofte satt på spissen. Vi har notert oss at Oslo har valgt å gi uforholdsmessig stort bunnfradrag for bolig, men i takstveiledningen er det ikke innvilget noe slingringsmonn for feil skjønn for næringseiendom og «verk og bruk». Det er ikke uvanlig at kommuner legger seg litt lavere enn hva en takstmann kommer frem til med utgangspunkt i vanlig omsetningstakst. Det er nettopp for å unngå unødvendige tvister med borgerne. Det har ikke Oslo valgt å gjøre og spesielt innen kategorien «verk og bruk» kan dette gi store utslag.

Husk også at når det gjelder «verk og bruk» er det kun adgang til å ta med driftsløsøre som er fast integrert i eiendommen. Listen ligger her høyt noe en høyesterettsdom fra 1999 (Bøckmann) viser, der produksjonslinjer i en fabrikk som produserte isolerglass ikke skulle medtas i taksten selv om de var boltet fast til gulvet.

Klage

Det er forvaltningslovens saksbehandlingsregler som gjelder, med enkelte tilpasninger. Man kan be om begrunnelse, men den må ikke forventes å være så omfattende som vanlig etter forvaltningsloven. I.h.t. eiendomsskatteloven er det tilstrekkelig med en kort begrunnelse («stutt grunngjeving»). Når man ber om begrunnelse skal man få ny klagefrist. Det lønner seg derfor å henvende seg til eiendomsskattekontoret og be om en kort begrunnelse, eventuelt få forlenget klagefrist om det er nødvendig.

Om man tviler på eiendomsverdien må man altså innen 11. april foreta seg noe, enten inngi klage eller be om begrunnelse. Da får man i alle fall litt mer tid til å vurdere klagen. Det er 10 år til neste gang!

 


Kontakt oss

Team

Copyright © SANDS - Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA | Tlf: 22 81 45 00 | lawyers@sands.no | Cookies

Våre blogger: Byggejus | Fiskejuss