Felleskostnader ved næringsleieforhold – hvem skal dekke eiendomsskatten?

Kontakt
I forbindelse med revisjon av standardkontraktene for næringsleieforhold i juni i år, er eiendomsskatt inntatt som en del av felleskostnadene som skal dekkes av leietakerne. Dette er endring fra tidligere praksis. Fordelingsspørsmålet er et hett tema i bransjen.
29. september 2016

Forfattere: advokat/partner Jens Aas, senioradvokat Irene Lundeker og advokat Camilla M. Lous

Spørsmålet om hva som utgjør felleskostnader og hvordan disse skal fordeles er ofte tema i forhandlinger om inngåelse av leieavtale i næringsleieforhold. Hva som utgjør såkalte «felleskostnader» er ikke et rettslig definert begrep.

Standardkontraktene for næringsleieforhold utarbeidet av Huseiernes Landsforbund, Norsk Eiendom og Forum for Næringsmeglere/Norges Eiendomsmeglingsforbund har våren 2016 vært gjenstand for revisjon, og de foreligger nå i oppdatert utgave. Det er i forbindelse med denne revisjonen også utarbeidet en veileder som har som målsetning å gi en pekepinn på hva som utgjør felleskostnader og hvordan disse kan fordeles.

Veilederen skal bidra til å gi både utleier og leietaker en mest mulig komplett oversikt over de praktiske og økonomiske konsekvensene som følger av leieforholdet, og søker i tillegg å gi uttrykk for «beste praksis».

Grensesnitt felleskostnader – eierkostnader og leietakerkostnader

Felleskostnader har tradisjonelt vært skilt fra såkalte «eierkostnader» og «leietakerkostnader».

«Eierkostnader» er kostnader som eier har som følge av den generelle driften av eiendommen og som ikke dekkes gjennom felleskostnadene. Typiske eierkostnader er gjerne administrasjon, bygningsforsikring, regnskapsførsel og revisjonskostnader. I standardavtalene ser vi at dette videre speiles eksempelvis gjennom at standardkontraktene tidligere har forutsatt at eiendomsskatt dekkes av utleier.

Det har også vært en uttalt oppfatning blant utleierne, at prinsippet for hva som utgjør felleskostnadene er et prinsipp om «kostnadsdekning». Dette vil si at utleier gjennom felleskostnadene får dekning for kostnader til drift av eiendommen, slik at utleier ikke har behov for å legge til en margin for disse utgiftene i leienivået for eiendommen. Et slikt prinsipp forutsetter at man legger til grunn at utleier ville hatt mulighet til å justere leienivået til å dekke slike utgifter. Utleiers kostnader til vedlikehold og drift av fellesarealer, dekkes vanligvis gjennom felleskostnadene. I enkelte kontrakter vil imidlertid utleier betinge seg dekning (eksempelvis 5 %) for kostnader knyttet til administrasjon av felleskostnadene, noe som bidrar til å viske ut grensen mellom eierkostnader og felleskostnader.

«Leietakerkostnader» er kostnader knyttet til intern drift av det areal som leietaker eksklusivt disponerer. Dette omfatter kostnader til renhold, strøm, og gjerne innvendig vedlikehold. Leietakers vedlikeholdsplikt er også i standardavtalene angitt til reparasjon og periodisk vedlikehold, så som overflatebehandling av gulv, vegger og tak, nødvendig utskifting og fornyelse av tapet og gulvbelegg, utskiftning av deler og enkle reparasjoner av innretninger i leietakers eksklusive areal som synlige rør, ledninger og installasjoner (vann m.m.). Disse utgiftene dekkes ikke av felleskostnadene.

Eiendomsskatt – nå en del av felleskostnadene?

Det har i de tidligere standardutgavene vært forutsatt at eventuell eiendomsskatt dekkes av utleier. Nå som eiendomsskatten er blitt en realitet i flere kommuner ser vi at denne utgiften i revidert standard inntas som en del av felleskostnadene.

Det kan stilles spørsmål ved om ikke en økning av felleskostnadene, ved at eiendomsskatten inkluderes i disse, rykker ved den balansen som standardkontrakten etterstreber. Eiendomsskatt er noe som tradisjonelt har vært regnet som en eierkostnad.

Bakgrunnen for at eiendomsskatten er inntatt i felleskostnadene synes å være tanken om kostnadsdekning. Ettersom skattenivået kan variere kan dette medføre at utleier ser seg nødt til å foreta en større heving av leienivået for å dekke inn mulige variasjoner i skattenivået. Dersom eiendomsskatten faktureres leietaker gjennom felleskostnadene, vil man imidlertid kunne justere nivået til faktisk skattenivå, slik at utgiften for leietaker ikke blir høyere enn den skatt som faktisk faller på eiendommen.

En slik tankegang baserer seg på at utleier vil ha mulighet til å dekke alle sine kostnader gjennom utleie. Også eierkostnader som forsikring o.l., vil nok gjerne være kalkulert inn i det leienivå som tilbys leietaker. Det vil likevel vanskelig kunne sies at utleier til enhver tid – og uavhengig av leiemarkedet – skal kunne ta høyde for alle sine kostnader ved fastsettelsen av leienivået.

Hvorvidt partene vil forholde seg til den reviderte standardkontraktens løsning, hvor eiendomsskatten nå er foreslått som en del av felleskostnadene, eller om partene velger å foreta individuelle tilpasninger av avtalen på dette punkt vil tiden vise. Begge parter vil kunne ha gode argumenter for at den annen part dekker nettopp eiendomsskatt. Spørsmålet vil trolig i større grad enn tidligere bli et tema for forhandlinger av leiekontrakter.

Legg inn din e-postadresse for å motta artikler som omhandler fagområdet Skatt, avgift og regnskap?

Kontakt oss

Partnere

Jens Aas
Jens Aas
Partner
Oslo
T: +47 22 81 45 29
M: +47 920 25 350
Ole-Martin Lund Andreassen
Ole-Martin Lund Andreassen
Partner, dr. Juris.
Tromsø
T: +47 77 61 78 13
M: +47 480 16 513
Frode Henning Antonsen
Frode Henning Antonsen
Partner
Trondheim
T: +47 73 99 27 08
M: +47 480 16 508
Geir Frøholm
Geir Frøholm
Partner
Oslo
T: +47 22 81 45 68
M: +47 907 24 655
Ove-Marthin Granlund
Ove-Marthin Granlund
Partner
Oslo
T: +47 22 81 45 50
M: +47 480 16 550
Henrik Grung
Henrik Grung
Partner
Ålesund
T: +47 70 10 75 74
M: +47 924 99 840
Christian Hartmann
Christian Hartmann
Partner
Oslo
T: +47 22 81 45 83
M: +47 938 81 855
Odd Walther Moi
Odd Walther Moi
Partner (H)
Oslo
T: +47 22 81 45 93
M: +47 480 16 593