Husk skatterabatten

Kontakt
Som eiendomsutvikler med ambisjoner om konvertering av næringseiendom til bolig for videresalg, vil det i de aller fleste tilfeller lønne seg å kjøpe eiendom direkte.
22. desember 2015

Dette gir høyere inngangsverdi for eiendommen og reduserer den skattepliktige gevinst ved fremtidig boligsalg.

Selger vil imidlertid sjelden være villig til å selge eiendommen direkte - til samme eiendomsverdi. Selger ønsker naturlig nok oftest å realisere gevinst på aksjene i selskapet innenfor fritaksmetoden, i stedet for å realisere gevinst ved direktesalg av eiendommen (skattlegges med 25 % fra 2016).

Næringseiendom, også konverteringseiendom, avhendes derfor normalt gjennom et holdingselskaps salg av aksjene i et eiendomsselskap.

Skatterabattbegrepet 

Ved aksjekjøp krever kjøperen vanligvis et fradrag som kompensasjon for den skatteulempen som er forbundet med erverv av aksjer i et selskap sammenliknet med erverv av eiendommen direkte. Ved erverv av aksjer endres ikke selskapets skattemessige saldoverdier, i motsetning til ved et rent eiendomssalg, og kjøper får ikke den fordel et høyere avskrivningsgrunnlag innebærer.

Begrepet «skatterabatt» knytter seg i første rekke til dette, og mange betegner dette også som avskrivningsulempen.

Imidlertid benyttes også begrepet om kompensasjon for den realisasjonsskatt som trigges ved et fremtidig salg av eiendommen direkte, noe som typisk vil gjøre seg gjeldende ved boligkonvertering. I motsetning til ved kjøp av et eiendomsselskap som eier kontantstrømeiendom, vil man for et selskap med eiendom som skal konverteres til bolig, også kreve fradrag for latent (neddiskontert) skatt på gevinst ved tomtesalget.

Avskrivningsulempen 

Skatterabatten for tapte avskrivninger beregnes til nåverdien av det fremtidige tapet som oppstår for kjøper ved at det skattemessige resultatet i selskapet blir høyere. Dette fordi kjøper «arver» saldoverdiene ved aksjetransaksjonen og ikke får oppjustert avskrivningsgrunnlaget til transaksjonens eiendomsverdi.

Dette gir høyere inngangsverdi for eiendommen og reduserer den skattepliktige gevinst ved fremtidig boligsalg.

Selger vil imidlertid sjelden være villig til å selge eiendommen direkte - til samme eiendomsverdi. Selger ønsker naturlig nok oftest å realisere gevinst på aksjene i selskapet innenfor fritaksmetoden, i stedet for å realisere gevinst ved direktesalg av eiendommen (skattlegges med 25 % fra 2016).

Næringseiendom, også konverteringseiendom, avhendes derfor normalt gjennom et holdingselskaps salg av aksjene i et eiendomsselskap.

Skatterabattbegrepet 

Ved aksjekjøp krever kjøperen vanligvis et fradrag som kompensasjon for den skatteulempen som er forbundet med erverv av aksjer i et selskap sammenliknet med erverv av eiendommen direkte. Ved erverv av aksjer endres ikke selskapets skattemessige saldoverdier, i motsetning til ved et rent eiendomssalg, og kjøper får ikke den fordel et høyere avskrivningsgrunnlag innebærer.

Begrepet «skatterabatt» knytter seg i første rekke til dette, og mange betegner dette også som avskrivningsulempen.

Imidlertid benyttes også begrepet om kompensasjon for den realisasjonsskatt som trigges ved et fremtidig salg av eiendommen direkte, noe som typisk vil gjøre seg gjeldende ved boligkonvertering. I motsetning til ved kjøp av et eiendomsselskap som eier kontantstrømeiendom, vil man for et selskap med eiendom som skal konverteres til bolig, også kreve fradrag for latent (neddiskontert) skatt på gevinst ved tomtesalget.

Avskrivningsulempen 

Skatterabatten for tapte avskrivninger beregnes til nåverdien av det fremtidige tapet som oppstår for kjøper ved at det skattemessige resultatet i selskapet blir høyere. Dette fordi kjøper «arver» saldoverdiene ved aksjetransaksjonen og ikke får oppjustert avskrivningsgrunnlaget til transaksjonens eiendomsverdi.

Andre poster ved kjøpesumsberegningen 

For øvrig er det også viktig å ha et bevisst forhold til de øvrige postene i kjøpesumsberegningen ved erverv av aksjer i eiendomsselskap hvor eiendommen planlegges konvertert. Blant annet må verdien av et eventuelt fremførbart underskudd vurderes.  Det kan ta lang til før selskapet genererer inntekter eller oppebærer gevinster etter en konvertering.

Men når det skjer konvertering til bolig, hvor boligene etter langvarig regulering og byggeperiode selges ved ferdigstillelse, kan gevinsten føres mot underskuddet, og underskuddet vil komme til nytte. I en situasjon med andre budgivere som planlegger en annen utnyttelse hvor underskuddet raskere kommer til nytte, må man kanskje være villig til å betale noe mer for dette for å nå opp i budrunden.

Artikkelen er også publisert i Estatenyheter 17. desember 2015.

Konvertering av næringseiendom er en sterk tendens i det norske eiendomsmarkedet. Utenfor de mest sentrale kontorområdene i storbyene sees en økende grad av konvertering av kontoreiendommer til boligprosjekter, og også enkelte konverteringer til hotell. Konvertering av næringseiendom reiser en rekke juridiske problemstillinger; hvordan struktureres et slikt prosjekt med tanke på skatt og merverdiavgift, hvordan håndteres privatrettslige begrensninger som for eksempel servitutter, hvordan forholder utbygger seg til reguleringsplaner, herunder ny småhusplan i Oslo og Oslos nye kommuneplan ved omregulering, og hvordan bør entrepriseavtalen i et konverteringsprosjekt utformes? 

Næringseiendomsteamet i Steenstrup Stordrange har lang erfaring med konvertering av næringseiendom. Teamet skriver vinteren 2015/2016 en artikkelserie om ulike problemstillinger knyttet til konvertering av næringseiendom. 

Kontakt oss

Partnere

Ove-Marthin Granlund
Ove-Marthin Granlund
Partner
Oslo
T: +47 22 81 45 50
M: +47 480 16 550