Konverteringseiendom – prosjektorganisering

Kontakt
Kjøp av næringseiendom for konvertering fra næring til boligformål er ingen ny øvelse. Et artig (og godt) eksempel er ombyggingen av silobygget på Grünerløkka (fra silo til studenthybler) ferdigstilt i 2001. Nå er konvertering mer aktuelt enn noen gang i Oslo, som følge av økende boligknapphet. Dette er tydelige tendenser som vår entreprise gruppe ser i form av økende oppdrag forbundet med konvertering.
23. juni 2016

Av: Partner Stein Fredrik Janzon, SANDS

Når eiendomsutvikleren har funnet et interessant objekt, gjort sine mulighetsstudier og fått avklart med planmyndighetene at eiendommen kan tas i bruk til bolig, gjenstår å organisere ombyggingen på riktig måte. Utgangspunktet må nødvendigvis tas i egen organisasjon – har man ansatte som behersker de enkelte fag (arkitekt, rådgivende ingeniører, entreprenørkompetanse mm) eller må man benytte samarbeidspartnere.

Uansett bør det gjennomføres et forprosjekt. Arkitekt med støtte av rådgivende ingeniør(-er) og utvikler må analysere bygget og dets omgivelser for å sikre en optimal utnyttelse av eiendommen. Eksisterende bygningsmasse med tekniske føringer etc. begrenser valgmulighetene samtidig som denne er styrende for hva man kan realisere innenfor en fornuftig kostnadsramme. Dersom utvikleren mangler entreprenørkompetanse og prosjektet er tilstrekkelig stort kan det være aktuelt å invitere en entreprenør inn i en samspillmodell/partnering for på den måten nyte godt av entreprenørens fagkompetanse og erfaring. I så fall kreves en egen avtale som regulerer partenes rettigheter og plikter i et slikt avtaleforhold.

Når tiden er inne for å velge gjennomføringsmodell må utvikleren avgjøre hvordan risikoen skal fordeles. En viktig rettesnor vil normalt være hvem som er nærmest til å håndtere denne. Denne beslutningen bør tas før man går over i detaljprosjekteringen. Dersom utvikler ønsker å stå for all detaljprosjektering selv er det naturlig å kontrahere en entreprenør som kun står for utførelsen i en utførelsesentreprise. Alternativt kan utvikler legge detaljprosjekteringen, og risikoen for prosjekteringen, over på entreprenøren i en såkalt totalentreprise. I så fall står entreprenøren for både (rest-)prosjektering og utførelse. En totalentreprise innebærer ikke at byggherren mister kontrollen over det endelige resultat som i så fall defineres gjennom forprosjektet, funksjonskrav evt. også referansebygg. Utbygger kan også forbeholde seg retten til å velge mellom fullverdige løsningsalternativer som totalentreprenør må presentere for utbygger underveis i prosjektet med rimelige svarfrister. Dette reguleres i så fall i egne beslutningsplaner som inngår i avtaleverket mellom utbygger og totalentreprenør. 

Fordelen med utførelsesentreprise er at byggherren har full kontroll og fleksibilitet langt inn i utførelsesfasen. Ulempen er at byggherren sitter med risikoen for feilprosjektering. Dersom utbyggers funksjonskrav likevel ikke innfris som følge av feilprosjektering får entreprenøren krav på tilleggsvederlag for å korrigere avvikene. Risikoen ligger således på utvikler som i så fall bare kan fremme krav mot sine rådgivere såfremt disse har opptrådt uaktsomt.

I en totalentreprise har entreprenøren risikoen for både feil prosjektering og feil utførelse. Dersom det avdekkes avvik i forhold til funksjonskravene foreligger det en mangel som totalentreprenøren plikter å utbedre. Da spiller det ingen rolle om feilen skyldes prosjekteringen eller utførelsen. Av samme årsak er det irrelevant om feilen skyldes uaktsomhet, eller ikke.

Ombygging av (eldre) eksisterende bygninger er også en risikosport. Det kan også være vanskelig å oppdrive «as built»-tegninger og/eller disse kan være misvisende.

Bygningen kan inneholde skjulte svakheter som f.eks. mindre mengder armering enn forutsatt i bærende betongkonstruksjoner, fragmentert eller uriktig kunnskap om tekniske føringer i bygget og/eller under bygningen. Det kan være vanskelig å danne seg et adekvat bilde av grunnforholdene under eksisterende bygg, hva som skjuler seg i veggene, i etasjeskillene osv. Det eneste sikre med uforutsette forhold er at slike – når de oppdages i byggeprosessen – kan påføre prosjektet til dels betydelige meromkostninger.

Hvordan risikoen for slike skjulte, potensielle risikofaktorer skal fordeles mellom utvikler og entreprenør beror på flere forhold. Blant de viktigste er valgt entrepriseform, og kvaliteten på den informasjonen som utvikleren har innhentet og deretter gitt til entreprenøren i forkant av kontraktsinngåelsen. På generelt grunnlag kan sies at totalentreprisen overfører en større del av risikoen fra utvikler til entreprenør, enn utførelsesentreprisen.

Når det er sagt må det likevel poengteres at totalentreprisen ikke er ensbetydende med «quick fix» for å minimere utviklerens risiko. All risiko koster og det som er kjent representerer ingen risiko. Desto mer man har av informasjon om et bygg desto mindre vil risikoen være og det samme vil gjelde risikopremien.

Under enhver omstendighet bør utvikleren skape konkurranse om jobben og innhente tilbud fra flere entreprenører. Dette kan enten gjøres i en åpen anbudskonkurranse eller i en lukket konkurranse overfor spesifikke entreprenører som man anser som tilstrekkelig kvalifisert. I private forhold er det mest vanlig å innhente tilbud fra et mindre antall entreprenører som man har god erfaring med fra tidligere.

Skal man lykkes med et konverteringsprosjekt bør man altså innhente profesjonell bistand i tidlig fase, skaffe seg best mulig kunnskap om eiendommens tekniske beskaffenhet og konkurranseoppdraget når dette er tilstrekkelig modent. Som et utgangspunkt bør prosjektet gjennomføres i en totalentreprise basert på vel gjennomtenkte funksjonskrav hvor utvikler har forbeholdt seg valgmuligheter. Dersom prosjektet er tilstrekkelig stort eller man har god erfaring med en bestemt entreprenør bør samspill/partnering vurderes, og i så fall besluttes før forprosjektet.

Kontakt oss

Partnere

Frode Henning Antonsen
Frode Henning Antonsen
Partner
Trondheim
T: +47 73 99 27 08
M: +47 480 16 508
Morten Brandhaug
Morten Brandhaug
Partner | Styreleder
Trondheim
T: +47 73 99 27 14
M: +47 415 12 414
Tor Anthon Christiansen
Tor Anthon Christiansen
Partner
Tønsberg
T: + 47 33 01 77 76
M: + 47 958 89 221
Stein Fredrik Janzon
Stein Fredrik Janzon
Partner
Oslo
T: +47 22 81 46 62
M: +47 928 80 444
Espen Johannessen
Espen Johannessen
Partner
Tromsø
T: +47 77 61 78 15
M: +47 480 16 515
Vidar Johnsen
Vidar Johnsen
Partner
Oslo
T: +47 22 81 45 77
M: +47 930 65 919
Kjersti Holum Karlstrøm
Kjersti Holum Karlstrøm
Partner
Tromsø
T: +47 77 61 78 11
M: +47 977 43 248
Magne Revheim
Magne Revheim
Partner (H)
Bergen
T: +47 55 30 10 33
M: +47 908 22 320