Leietakertilpasninger og skatt

Kontakt
I siste versjon av standard leieavtale for næringslokaler er det foretatt enkelte endringer i bestemmelsen om leietakers endringsarbeider av skattemessige grunner.
21. desember 2016

Forfattere: Partner | Advokat Jens Aas og Partner | Advokat Ove-Marthin Granlund

I standardens bestemmelse om leietakers endringsarbeider fremgår det nå at dersom ikke annet avtales, skal leietakers endringsarbeider tilbakestilles ved fraflytting. I den forrige standarden var formuleringen knyttet til dette punktet snudd, slik at hvor annet ikke ble avtalt tilfalt endringene foretatt av leietaker utleier etter endt leieperiode, med mindre utleier forlangte at leieobjektet skulle tilbakestilles i sin opprinnelige stand.

Begge formuleringene har sin bakgrunn i at dersom leietaker påkoster leieobjektet, er det formodning om at utleier blir eier av arbeidene så snart de er ferdigstilt om ikke annet er avtalt mellom partene. Dette gjelder dersom leieavtalen kun bestemmer at endringene tilfaller utleier vederlagsfritt ved endt leieperiode. Utleier risikerer således å kunne bli fordelsbeskattet uten nødvendigvis å ha noen glede av tilpasningene selv. Partene må derfor være seg bevisst disse effektene ved inngåelse av leieavtalen.

Det forutsettes at man har å gjøre med kostnader som er aktiveringspliktige og derfor skal saldoavskrives, noe leietakertilpasninger som regel helt eller delvis er ettersom det dreier seg om endringer eller påkostning av leieobjektet. Når utleier blir eier av påkostningene, skal denne aktivere og saldoavskrive disse. Leietaker, som har betalt påkostningene, vil normalt kunne fradra disse over leietiden. Når leietaker blir eier av påkostningene er det leietaker som skal aktivere og avskrive disse.

Vedlikeholdskostnader kan fradragsføres direkte. Det forekommer at en leietaker med leieavtale over et begrenset tidsrom påtar seg å bekoste omfattende vedlikeholdsarbeider som bringer leieobjektet tilbake i bedre stand enn det var da det ble overtatt av leietaker. I disse tilfellene anses vedlikeholdskostnadene som (tilleggs)husleie som fradragsføres over leietiden. Dersom utleier anses som eier av påkostninger foretatt av leietakeren, vil utleier kunne beskattes for det beløp som anses å utgjøre fordelen for ham. Skattemessig tidfesting av inntektsføringen skal i utgangspunktet skje når påkostningen er foretatt av leietaker – altså når tilpasningsarbeidene er ferdigstilt – men i praksis godtas også tidfesting over den resterende leieperioden. Det er verd å merke seg at den skattepliktige fordelen for utleier kan være et annet beløp enn leietakers kostnader, og at utleieren kan aktivere den skattlagte fordelen for avskrivning. For det tilfelle at det slett ikke er klart at utleier velger å overta påkostningene ved leieforholdets slutt, kan inntektsføringen først skje ved en vurdering av verdien av påkostningene på opphørstidspunktet.

Den tidligere formuleringen, eller varianter av denne, har til hensikt å utsette eventuell skattemessig tidfesting av inntekten fra ferdigstillingstidspunktet til det tidspunkt utleier beslutter om tilpasningene skal tilbakestilles eller overtas. Den nyeste formuleringen er imidlertid sikrere for utleier. Slik den står så vil ikke leietakers eventuelle tilpasninger av leieobjektet kunne anses som en skattemessig fordel for utleier med mindre man rent faktisk avtaler noe annet. Skal leietakeren fjerne eller ta med seg påkostningen, anses han som eier av denne.

Det vil imidlertid kunne oppstå tilfeller der leietaker skal påta seg så store tilpasninger av eller endringer i leieobjektet at tilbakestilling ikke er et praktisk alternativ. Slike tilfeller må vurderes konkret, og partene må da finne frem til alternative formuleringer som fungerer for begge parter, og hvor de skattemessige effekter hensyntas.

 

Kontakt oss

Partnere

Jens Aas
Jens Aas
Partner
Oslo
T: +47 22 81 45 29
M: +47 920 25 350
Ove-Marthin Granlund
Ove-Marthin Granlund
Partner
Oslo
T: +47 22 81 45 50
M: +47 480 16 550