Mot enklere og rimeligere finansiering av utviklingseiendom?

Kontakt
Nærings- og fiskeridepartementet sendte forrige uke forslag til nye endringer i aksjeloven §§ 8-7 og 8-10 og allmennaksjeloven §§ 8-7 og 8-10 ut på høring. Departementet foreslår å endre reglene som begrenser selskapers adgang til å gi kreditt eller stille sikkerhet (pantsettelsesforbud) i forbindelse med en tredjepersons erverv av aksjer eller rett til erverv av aksjer i selskapet eller selskapets morselskap.
9. februar 2016

I eiendomsbransjen har aktørene til nå pantsatt eiendom til sikkerhet for oppkjøpsfinansiering i selskapet med hjemmel i forskrift om unntak fra aksjeloven § 8-10 og allmennaksjeloven § 8-10 (unntaksforskriften). Denne unntar rene eiendomsselskaper fra pantsettelsesforbudet i aksjeloven, men omfatter ikke pant i utviklingseiendom. Dette har medført at gyldig pant i utviklingseiendom til sikkerhet for oppkjøpsfinansieringen kun kan etableres etter dispensasjon fra departementet. Saksbehandlingstiden for dispensasjonssøknader er normalt på omtrent 4 måneder, og vesentlig lengre i komplekse saker. Det har dessuten vært en til dels uklar grense mellom unntaksforskriftens anvendelsesområde som gjelder eiendom «i drift», og utvikling av eiendommen, som faller utenfor forskriften. Det brukes i dag betydelige ressurser på å avklare om en eiendom anses som utviklingseiendom eller ikke for å sikre at pant som etableres er gyldig.

Det nye forslaget innebærer at et aksjeselskap som blir ervervet av et annet aksjeselskap, som hovedregel står fritt til å pantsette alle sine eiendeler til sikkerhet for kjøpers oppkjøpsfinansering. Dette skal gjelde uavhengig av om selskapet eier eiendom eller om selskapet driver med annen type virksomhet. Selskapet skal etter forslaget kunne yte slik sikkerhet uten å søke departementet om dispensasjon, også dersom det er selskapets eiendom under utvikling som skal pantsettes. Det nye forslaget medfører altså at kjøper av eiendomsutviklingsselskaper ikke lenger vil være avhengig av å søke dispensasjon for pantsettelse av utviklingseiendommen til sikkerhet for oppkjøpsfinansieringen.

Det nye forslaget medfører at tidsbruken knyttet til finansiering av selskaper som eier utviklingseiendom, kuttes vesentlig – og at det på et tidlig stadium i transaksjonen skapes forutberegnelighet for om sikkerhetsstillelse til fordel for oppkjøpsfinansieringen kan skje. Det er gode grunner til å anta at dette vil påvirke finansieringsprosessene, og at oppkjøpsfinansiering av eiendomsutviklingsselskaper blir rimeligere.

Siden det foreslåtte unntaket gjelder for alle aksjeselskaper uavhengig av bransje, kan unntaksforskriftens kapittel 3 om eiendomsselskapers adgang til å stille sikkerhet ved erverv av aksjer i selskapet eller selskapets morselskap oppheves. Adgangen for departementet til å dispensere ved enkeltvedtak fjernes også ettersom praksis har vist at de fleste søknader her kommer fra eiendomsutviklingsselskaper. Når departementet nå foreslår å lempe på begrensningene i adgangen til å yte finansiell bistand, er behovet for dispensasjonsadgangen ikke tilstede på samme måte.

Ifølge forslaget oppheves de kravene som i dag gjelder om at sikkerheten må ligge innenfor selskapets utbyttegrunnlag, og at selskapet selv skal motta betryggende sikkerhet for å stille sikkerhet. Loven krever imidlertid nå som før at sikkerheten ytes på «vanlige forretningsvilkår og prinsipper». Dette innebærer at målselskapet må motta en armlengdes garantiprovisjon for sikkerhetsstillelsen. Dessuten er det et krav at kjøperen er et aksjeselskap eller et allmennaksjeselskap, men dette byr neppe på problemer i praksis.

Forslaget skal nå ut på offentlig høring med høringsfrist 5. april 2016. Stortingets ambisjon er at lovforslaget skal tre i kraft alt fra 1. juli 2016.

Møt oss på MIPIM 2016

Kontakt oss

Partnere

Ove-Marthin Granlund
Ove-Marthin Granlund
Partner
Oslo
T: +47 22 81 45 50
M: +47 480 16 550