Ny eierseksjonslov på trappene – sentrale og positive endringer for eiendomsutviklere

Kontakt
Den 16. desember 2016 la regjeringen frem forslag til ny eierseksjonslov. Lovforslaget er forventet å tre i kraft 01.01.2018, men ved rask behandling kan ikrafttredelse finne sted allerede 01.07.2017.
4. april 2017

Forslaget skal gi forbrukerne økt trygghet, men det er også foreslått flere endringer som etter vår oppfatning medfører større fleksibilitet og forutberegnelighet for eiendomsutviklere. Nedenfor gjennomgår vi de mest sentrale endringsforslagene sett med utviklerøyne.

Forfattere: Senioradvokat Irene Lundeker og Partner | Advokat Christian Hartmann

Adgang til å foreta seksjonering ved rammetillatelse

Dagens regelverk innebærer at seksjonering for nybygg først kan finne sted ved igangsettelsestillatelse. For bestående bygg er fristen først ved ferdigstillelsestidspunktet. De sene seksjoneringstidspunktene byr ofte på utfordringer for utviklere, særlig ved større utbyggings- og samarbeidsprosjekter. Løsningen for slike prosjekter har ofte vært en uønsket strukturering med flere byggetrinn med korresponderende fradelinger og flere selvstendige sameier. Departementet har ønsket å imøtekomme eiendomsutviklere på dette området og har foreslått at seksjonering både for nybygg og eksisterende bygg kan finne sted på tidspunktet for rammetillatelse. Dette vil bl.a. åpne for at eiendommen som panteobjekt kan etableres raskere samt gi noe større fleksibilitet ved utbygging. Merk at forslaget ikke omfatter anleggseiendom. Her stilles det fortsatt krav til igangsettelsestillatelse før seksjonering tillates.

Departementet erkjenner imidlertid at forslaget på langt nær løser alle utfordringer for de større utbyggingsprosjektene, og har varslet at det vil bli nedsatt et ekspertutvalg for å se nærmere på mer fleksible løsninger for eiendomsbransjen. Oppstart for dette arbeidet er ikke fastsatt og blir dessverre ikke en del av den nye loven.

Enklere krav til oppmåling av tilleggsdeler

Etter dagens regelverk kan tilleggsdeler (f.eks. utomhusarealer) etableres som i) del av hovedseksjonen, ii) tilleggsdel eller iii) ved å vedtektsfeste bruken. Etablering av tilleggsdel er en kostbar og tidkrevende prosess. Av den grunn velger mange aktører å beholde utomhusarealene som fellesareal og regulere bruken via vedtekter. Denne løsningen er uheldig da dagens lov kun tillater midlertidige eneretter til fellesarealer.

I et forsøk på å tilrettelegge for raskere og billigere etablering av tilleggsdeler, herunder begrense bruken av vedtekter, har departementet foreslått at tilleggsdeler kan opprettes som en kontorforretning. Dette innebærer etablering uten oppmøte, oppmåling og merking. Det forutsettes imidlertid at koordinatene for tilleggsarealene kan fastsettes entydig. En presis situasjonsplan vil kunne tjene til dette formål.

Merk at det også foreslås at vedtektsfestede eneretter til fellesareal skal kunne ha en varighet på ti år. I næringssameier eller kombinerte sameier åpnes det for at bruksrettighetene kan være evigvarende forutsatt at eneretten tilligger to eller flere seksjoner. Slike eneretter krever imidlertid samtykke fra samtlige seksjonseiere.

Strengere krav til opprettelse av seksjoner - koblingsregel

Med dagens regelverk kan en enhet seksjoneres selv om den ikke er bruksgodkjent. Dette har i enkelte tilfeller forledet kjøpere til å tro at enheten er godkjent for bruk så lenge enheten er seksjonert. Departementet har derfor foreslått at seksjonering for boligseksjon kun skal tillates dersom enheten er lovlig etablert iht. plan- og bygningsloven, og har kjøkken, bad og wc i bruksenhetens hoveddel. Det nye kravet vil gjelde både ved førstegangsseksjonering og reseksjonering. For eldre enheter er det tilstrekkelig at søker kan dokumentere at lovens krav på oppføringstidspunktet var oppfylt.

Enklere krav ved etablering av p-plasser

Departementet har også foreslått å gi utbyggere større fleksibilitet ved valg av parkeringsløsninger. Det foreslås at kommunens oppgave ved seksjonering kun skal være å kontrollere at det er opprettet tilstrekkelige antall p-plasser slik plangrunnlaget og byggetillatelsen krever. Kommunen skal ikke lenger kunne vurdere hvordan p-plassene skal organiseres, fordeles og disponeres, herunder bestemme at p-arealer skal seksjoneres som fellesareal. Konsekvensen av forslaget er at utbygger kan velge å la p-areal være i) fellesareal, ii) næringsseksjon, iii) tilleggsdeler eller iv) anleggseiendom. Merk at det også foreslås innført en vedtektsfestet «bytteordning» for HC-plasser.

Nye saksbehandlingsregler for kommunene

For å bøte på en både lang og dyr saksbehandling ved seksjonering, har departementet foreslått å innføre en saksbehandlingsfrist på åtte uker fra seksjoneringssøknaden. Innen denne frist skal seksjonen være registrert i matrikkelen (tid til evt. oppmålingsforretning medtas ikke). Dersom fristen oversittes, skal gebyret reduseres med 25 % for hver uke fristen oversittes.

I tillegg er det foreslått at saksbehandlingsgebyret skal basere seg på et selvkostprinsipp.

Bortfall av leietakers kjøpsrett ved seksjonering

Dagens eierseksjonslov gir leietakere med en leiekontrakt med varighet på over to år, kjøpsrett til leiligheten ved seksjonering med 20 % rabatt. Denne rettigheten foreslås bortfalt.

Departementet har imidlertid varslet at de på et senere tidspunkt vil vurdere om slike leietakere skal gis et særskilt oppsigelsesvern.

*******

Flere av de foreslåtte endringene i eierseksjonsloven kan gi eiendomsutviklere grunn til å vente på ikrafttredelse av loven, før en eiendom seksjoneres. Den nye loven vil kunne legge forholdene bedre til rette for både utvikling og organisering av eiendommene. Problemene med uensartet praksis mellom forskjellige kommuner bør også bli vesentlig redusert med den nye loven.

 

Kontakt oss

Partnere

Jens Aas
Jens Aas
Partner
Oslo
T: +47 22 81 45 29
M: +47 920 25 350
Ole-Martin Lund Andreassen
Ole-Martin Lund Andreassen
Partner, dr. Juris.
Tromsø
T: +47 77 61 78 13
M: +47 480 16 513
Frode Henning Antonsen
Frode Henning Antonsen
Partner
Trondheim
T: +47 73 99 27 08
M: +47 480 16 508
Geir Frøholm
Geir Frøholm
Partner
Oslo
T: +47 22 81 45 68
M: +47 907 24 655
Ove-Marthin Granlund
Ove-Marthin Granlund
Partner
Oslo
T: +47 22 81 45 50
M: +47 480 16 550
Henrik Grung
Henrik Grung
Partner
Ålesund
T: +47 70 10 75 74
M: +47 924 99 840
Christian Hartmann
Christian Hartmann
Partner
Oslo
T: +47 22 81 45 83
M: +47 938 81 855
Odd Walther Moi
Odd Walther Moi
Partner (H)
Oslo
T: +47 22 81 45 93
M: +47 480 16 593