Prisopplysninger kan straffe seg

Kontakt
I forbindelse med regningsarbeid hender det at entreprenører eller rådgivere gir opplysninger om hva de tror arbeidet vil koste. Dette kan straffe seg. Den 12.04.16 avsa Høyesterett en dom som stiller veldig strenge krav til tydelighet hvis det gis usikre opplysninger om pris (HR-2016-00761A).
23. juni 2016

Av: Tor André Farsund Ulsted, SANDS

Høyesteretts dom gjelder elektroarbeider i forbindelse med full rehabilitering av et bygg. Avtalen var regulert av budstadoppføringslova, hvor det fremgår av § 41 andre ledd at entreprenøren ikke har rett til å overstige et «prisoverslag» vesentlig og aldri med mer enn 15 %.

Underveis i prosjektet gav elektroentreprenøren flere ganger opplysninger om prisen. Høyesterett fant at entreprenøren var bundet av et budsjett som ble gitt 23.08.11. Dette budsjettet var noe høyere enn et tidligere budsjett, og ble oversendt med teksten «Her kommer nytt prisforslag med endringer». Dette budsjettet beløp seg til i underkant av kr 9,9 mill. Da siste faktura var sendt, var det samlet fakturert for kr 19,5 mill.

I dommen oppstiller Høyesterett en generell regel for tolking av prisopplysninger. Det fremgår at det er grunnlag for et alminnelig synspunkt om at en prisopplysning «bare er å anse som ikke bindende i tilfeller hvor forbrukeren ikke med rimelighet kan basere forventninger om hva et arbeid vil koste på opplysningen.» Dette innebærer at en entreprenør som ikke er forberedt på å bli bundet, enten må la være å gi opplysninger om pris eller være helt tydelig på at opplysningene er svært usikre. Videre er det påpekt i dommen at et prisoverslag ikke behøver å være gitt før arbeidene starter for å være bindende. Opplysninger om pris underveis i prosjektet kan med andre ord også binde entreprenøren. 

Dommen gjelder kontraktsforhold med forbruker, og vurderingene som gjøres bærer preg av at en forbruker normalt ikke selv har grunnlag for å vurdere entreprenørens prisopplysning. Blant annet er det lagt vekt på at «Reglene om prisoverslag vil da kunne bidra til at det gis realistiske overslag, og dermed også motvirke at entreprenøren opplyser for lav pris for å få oppdraget.». Dommen har likevel en viss overføringsverdi til de profesjonelle entreprisekontraktene.  

I NS 8405 pkt. 31.2 og NS 8406 pkt. 23.4 andre ledd fremgår det at byggherren kan kreve «et skriftlig overslag over hva arbeidene sannsynligvis vil koste». Et slikt kostnadsoverslag innebærer ikke at det settes et tak for vederlaget. Entreprenøren får imidlertid plikt til å varsle hvis det er grunn til å tro at det kan bli «vesentlige overskridelser». En tilsvarende regel finnes i NS 8407 pkt. 30.2. Her inntrer imidlertid varslingsplikten allerede når det er grunn til å tro at kostnadsoverslaget vil bli overskredet. Det gjelder altså ikke noe vesentlighetskrav.

I NS 8401 pkt. 15.1.3 tredje ledd finnes tilsvarende regel som i NS 8405 og NS 8406. I NS 8402 pkt. 12.3 finnes imidlertid en annen variant. Det fremgår at oppdragsgiver kan kreve at det utarbeides «et budsjett for honorar og utgiftsdekninger over kontraktsperioden». Hvis det er grunn til å anta at budsjettet vil bli overskredet, skal rådgiveren varsle. Konsekvensen av manglende varsel er brutal. Det fremgår at «Overskridelser som ikke er varslet til oppdragsgivere, gir ikke grunnlag for krav på økt honorar.». En tilsvarende regel finnes i NS 8403 pkt. 10.2.3.

Hvis byggherre/oppdragsgiver krever at det utarbeides kostnadsoverslag eller budsjett i henhold til standardene vil entreprenøren/rådgiveren bli bundet av dette. Det er imidlertid vanlig at spørsmål om pris kommer opp mer uformelt, som et spørsmål om hva arbeidet vil koste sånn ca. I disse tilfellene kan det oppstå tvil om prisopplysningen har noen virkning, og i denne sammenheng kan dommen fra Høyesterett bli relevant.

I profesjonelle kontrakter må det normalt legges til grunn at partene har samme forutsetninger for å vurdere entreprenørens eller rådgiverens prisopplysninger. Høyesterettsdommen vil derfor ikke kunne legges direkte til grunn i slike kontrakter. Det er likevel grunn til å tro at det alminnelige synspunktet Høyesterett trekker opp også vil gjelde i profesjonelle kontrakter – altså om prisopplysningen er gitt på en slik måte at byggherren med rimelighet kan basere forventninger om arbeidets kostnad på opplysningen. Den som mottar prisforespørsel bør altså være svært tydelig hvis han ikke kan stå inne for opplysningene som gis. 

Kontakt oss

Partnere

Frode Henning Antonsen
Frode Henning Antonsen
Partner
Trondheim
T: +47 73 99 27 08
M: +47 480 16 508
Morten Brandhaug
Morten Brandhaug
Partner | Styreleder
Trondheim
T: +47 73 99 27 14
M: +47 415 12 414
Tor Anthon Christiansen
Tor Anthon Christiansen
Partner
Tønsberg
T: + 47 33 01 77 76
M: + 47 958 89 221
Stein Fredrik Janzon
Stein Fredrik Janzon
Partner
Oslo
T: +47 22 81 46 62
M: +47 928 80 444
Espen Johannessen
Espen Johannessen
Partner
Tromsø
T: +47 77 61 78 15
M: +47 480 16 515
Vidar Johnsen
Vidar Johnsen
Partner
Oslo
T: +47 22 81 45 77
M: +47 930 65 919
Kjersti Holum Karlstrøm
Kjersti Holum Karlstrøm
Partner
Tromsø
T: +47 77 61 78 11
M: +47 977 43 248
Magne Revheim
Magne Revheim
Partner (H)
Bergen
T: +47 55 30 10 33
M: +47 908 22 320
Tor André Farsund Ulsted
Tor André Farsund Ulsted
Partner
Bergen
T: + 47 55 30 10 06
M: + 47 970 83 275