Tinglysing av urådighet ved salg av bolig fra dødsbo

Kontakt
I forbindelse med salg av fast eiendom, tinglyser megler som regel en urådighetserklæring på eiendommen når partene har signert kjøpekontrakten. Ved salg av eiendom fra dødsbo kan imidlertid en slik urådighet skape særskilte utfordringer. Vårt konto, som har særskilt kompetanse på eiendomsoverganger, bistår i mange sammenhenger både meglere og arvinger når eiendom skal selges fra et bo. Når man skal rådgi partene, herunder om det er hensiktsmessig å tinglyse urådighet, er det viktig å være bevisst disse utfordringene.
29. september 2016

Forfatter: advokatfullmektig Julia Ringvik Bennin

Formålet med å tinglyse en urådighetserklæring er å begrense selgers disposisjonsrett over eiendommen. For eksempel vil selger ikke kunne selge eller ta pant i eiendommen uten samtykke fra den som er oppført som rettighetshaver i urådighetserklæringen.

Det er hjemmelshaver, altså den som står oppført med hjemmelen i grunnboken, som kan signere på en slik urådighetserklæring. Når hjemmelshaver er død, må derfor boligen hjemles over på arvingen(e) for at urådighetserklæringen skal kunne tinglyses. Det er særlig prosessen med å tinglyse hjemmelserklæringen allerede på tidspunkt for signering av kontrakt som kan skape særlige utfordringer.

For det første kan det medføre at arvingene unødig må betale dokumentavgift. Da tinglysing av urådighet forutsetter at hjemmelen først overføres til arvingene, innebærer også dette at arvingene kan bli ilagt dokumentavgift på hjemmelsovergangen. Hvis man derimot sender hjemmelserklæringen og skjøte i samme konvolutt til Kartverket slik at disse tinglyses samme dag, er det kun kjøper som blir ilagt dokumentavgift, og arvingene slipper dermed denne utgiften.

For det andre vil tinglysing av urådighetserklæring vanskeliggjøre prosessen der en eller flere av arvingene har utenlandsk statsborgerskap. Årsaken er at de først må skaffe seg et norsk D-nummer for at eiendommen kan hjemles over på arvingen(e). Dette er en tidkrevende og omstendelig prosess. Hvis man derimot sender hjemmelserklæring til Kartverket i samme konvolutt som skjøte, godtar Kartverket at utenlandske arvtakere kun oppgir fødselsdato. Hvis man likevel ønsker å tinglyse en urådighet i slike tilfeller, er det viktig at man sender inn denne sammen med hjemmelserklæringen, da dette indikerer at man står foran et fremtidig salg. Da vil trolig ikke D-nummer være nødvendig.

For det tredje kan slik tinglysing skape vanskeligheter der en av arvingene har kreditor etter seg. Erfaringsmessig ligger kreditorene klare til å reagere dersom en arving plutselig blir eiere av en andel av en eiendom ved hjemmelsoverføring. En risiko er da at kreditorene går til Namsmannen og tar utleggspant i arvingens andel av boligen. Ved å sende hjemmelserklæring sammen med skjøte vil ikke salgsprosessen påvirkes av slike kreditorer, som i stedet må rette krav direkte til bostyrer/fullmektig.

For det fjerde kan en hjemmelsoverføring ha skattemessige konsekvenser. Dersom salget foregår på slutten av året, er det en mulighet for at overdragelsen og dermed overskjøting til ny eier ikke foretas før påfølgende år. Tinglyses det en urådighetserklæring og følgelig også en hjemmelserklæring ved kontraktsignering, vil arvingene bli registrert som eiere av en eiendomsandel pr. 31. desember. Arvingen(e) vil da i utgangspunktet få den ligningsmessige formuen ført i sin forhåndsutfylte selvangivelse(r). Samtidig skal dødsboet ikke ha formuen ført i boets selvangivelse. Dette er forhold man skal være oppmerksom på og orientere arvingene om.

Praksis blant eiendomsmeglere varierer når det gjelder tinglysing av urådighetserklæring ved salg av bolig fra dødsbo. I noen tilfeller er det selvsagt helt problemfritt. Vi anbefaler imidlertid at meglere undersøker nøye med dødsboet og arvinger før man sender inn hjemmelserklæring og urådighetserklæring til tinglysing. Dette for å sikre at disse ikke må betale unødige kostnader eller bli påført unødige vanskeligheter som følge av tinglysingen.

Kontakt oss

Partnere

Jens Aas
Jens Aas
Partner
Oslo
T: +47 22 81 45 29
M: +47 920 25 350
Ole-Martin Lund Andreassen
Ole-Martin Lund Andreassen
Partner, dr. Juris.
Tromsø
T: +47 77 61 78 13
M: +47 480 16 513
Frode Henning Antonsen
Frode Henning Antonsen
Partner
Trondheim
T: +47 73 99 27 08
M: +47 480 16 508
Geir Frøholm
Geir Frøholm
Partner
Oslo
T: +47 22 81 45 68
M: +47 907 24 655
Ove-Marthin Granlund
Ove-Marthin Granlund
Partner
Oslo
T: +47 22 81 45 50
M: +47 480 16 550
Henrik Grung
Henrik Grung
Partner
Ålesund
T: +47 70 10 75 74
M: +47 924 99 840
Christian Hartmann
Christian Hartmann
Partner
Oslo
T: +47 22 81 45 83
M: +47 938 81 855
Odd Walther Moi
Odd Walther Moi
Partner (H)
Oslo
T: +47 22 81 45 93
M: +47 480 16 593