Viktig avklaring om verdsettelse ved avvikling av festeforhold

Kontakt
Hvordan verdsettes bygningsmassen ved avvikling av et festeforhold? Dette avklarte nylig Høyesterett i en prinsipiell avgjørelse hvor Zachariasbryggen i Bergen sto i fokus. SANDS bisto fester gjennom alle instanser, og fikk i Høyesterett medhold i at fester har en valgmulighet for hvordan vederlaget skal fastsettes i tilfeller hvor både fester og bortfester krever at bortfester skal overta byggene. Avgjørelsen er av særlig stor betydning for verdsettelse av næringseiendom ved opphør av festeavtaler.
23. juni 2016

Av: Senioradvokat Anne Irene Ulveseth, SANDS

Zachariasbryggen er et kjent serveringssted i Bergen. Bygningsmassen på eiendommen stod inntil nylig på festet grunn, men ble etter enighet mellom partene overtatt av bortfester ved avviklingen av festeforholdet. Siden tomtefesteloven gir motstridende bestemmelser om hvordan vederlaget skal fastsettes i slike tilfeller, oppstod det uenighet om verdsettelsen.

Utgangspunktene ved avvikling av tomtefeste

Utgangspunktet når et festeforhold opphører, for eksempel ved utløpet av festetiden, ved oppsigelse eller etter heving fra en av partene, er at fester har rett og plikt til å fjerne bygningene han har oppført på den festede eiendommen. Dette utgangspunktet er begrunnet med at fester har full rådighet over bygningsmassen han selv har oppført og er eier av. Tilsvarende skal bortfester kunne kreve å få tilbakelevert en ryddet tomt. Dersom fjerning av bygningsmassen vil medføre unødvendig spill av verdier, kan begge parter få rett til å kreve at bortfester overtar bygningsmassen mot vederlag.

Det er i dag ikke lenger særlig praktisk å fjerne bygninger ved opphør av et festeforhold. Næringsbygg vil ofte være oppført med materialer og kvaliteter som gjør at det ikke enkelt kan flyttes eller gjenbrukes, samtidig som det av ulike grunner kan være av større verdi for bortfester å beholde festers bygningsmasse fremfor å overta en ryddet tomt. I slike tilfeller vil både fester og bortfester være best tjent med at bortfester overtar bygningsmassen. Ofte vil også reguleringsplaner eller andre forhold være til hinder både for å rive eksisterende bygningsmasse og for å bygge nytt. Slik var det også på Zachariasbryggen, og partene var derfor enige om at bortfester skulle overta bygningsmassen mot vederlag. Uenigheten gikk på hvordan vederlaget skulle fastsettes.

To ulike verdsettelsesmetoder

Tomtefesteloven gir to ulike verdsettelsesmetoder for hvordan vederlaget skal fastsettes, avhengig av hvem som fremsetter krav om at bortfester skal overta bygningsmassen.

  • Dersom bortfester krever å få overta festers bygningsmasse, skal vederlaget settes lik kostnadene med å føre opp tilsvarende bygninger, med fradrag for verditap som følge av alder og bruk av bygningen i løpet av festetiden. Dette omtales gjerne som bygningens «tekniske verdi». 
  • I de tilfeller hvor det er fester som fremsetter krav om at bortfester skal overta bygningsmassen, sier loven at vederlaget skal settes lik den verdi bygningene har for bortfester. For næringseiendom vil dette i praksis svare til eiendommens «bruksverdi».

De to ulike metodene for verdsettelsen vil kunne gi svært ulikt resultat, særlig for næringseiendom i bynære strøk som er utleid til etablerte virksomheter.

Valg av verdsettelsesmetode

Loven gir ingen løsning for hvordan vederlaget skal fastsettes i situasjoner hvor både bortfester og fester har fremmet krav om overtakelse. Problemstillingen var heller ikke tidligere løst gjennom rettspraksis, og forarbeidene inneholder ingen klare uttalelser om hvilken verdsettelsesmetode man skal følge i slike tilfeller.

I saken Høyesterett nå har avgjort, kom både tingretten og lagmannsretten til at bygningsmassens «teknisk verdi» gir anvisning på det høyeste vederlaget fester har krav på i tilfeller hvor begge parter har fremmet krav om overtakelse. Dette ville i realiteten innebære at bortfester alltid ville ha kontroll over vederlagsfastsettelsen og kunne styre denne mot det laveste resultat, selv om bortfester ved å overta bygningsmassen rent faktisk kom til å overta langt større verdier.

Høyesterett har nå slått fast at dette var feil rettsanvendelse. Høyesteretts flertall ga fester medhold i at lovens system, uttalelser i lovens forarbeider og reelle hensyn samlet viser at det er festeren som i slike tilfeller kan velge om vederlaget skal fastsettes basert på teknisk verdi eller bruksverdi, avhengig av hva som gir fester best uttelling.

Balanse mellom ytelsene

Forutsetningsvis skjer overtakelsen i slike tilfeller etter ønske både fra fester, men også fra bortfester selv. Det ene verdsettelsesalternativet fører til at bortfester må betale et vederlag tilsvarende de kostnader han ville hatt med å oppføre tilsvarende bebyggelse på egen hånd, og det andre alternativet medfører at bortfester betaler et vederlag som tilsvarer den verdi bygningsmassen faktisk har for ham. Når fester gis anledning til å velge mellom disse to alternative verdsettelsesmetoder i tilfeller hvor det er enighet om overtakelse, sikrer det at fester får høyest mulig vederlag for den verdi han har skapt og som bortfester får rett til å overta, samtidig som det sikrer at bortfester ikke må betale for mer enn det han faktisk mottar. Resultatet sikrer dermed balanse mellom ytelsene.

SANDS advokater Magne Revheim, Bjørn Stordrange, Erik Myhr Nilsen og Anne Irene Ulveseth representerte fester i alle instanser.

Avgjørelsen ble avsagt med dissens 3:2.

Kontakt oss

Partnere

Erik Myhr Nilsen
Erik Myhr Nilsen
Partner (H)
Bergen
T: +47 55 30 10 28
M: +47 915 71 332
Magne Revheim
Magne Revheim
Partner (H)
Bergen
T: +47 55 30 10 33
M: +47 908 22 320
Morten Steenstrup
Morten Steenstrup
Partner (H)
Oslo
T: +47 22 81 45 40
M: +47 480 16 540

Advokater

Anne Irene Ulveseth
Anne Irene Ulveseth
Senioradvokat (Permisjon)
Bergen
T: +47 55 30 10 29
M: +47 419 16 729