Full frifinnelse for Basa-Huset etter ankesak

Dette er saken:

23. juli 2015 inntraff en av Norges største industribranner i Tønsberg kommune. Brannen førte til at store deler av Basa-Huset, et lager- og kontorbygg på over 20.000 kvadratmeter, brant ned til grunnen. Resten måtte rives på grunn av omfattende røyk- og vannskader. Flere av leietakernes innbo og lagrede eiendeler gikk tapt. Kripos konkluderte med at brannårsaken var ukjent.

Gjensidige må betale 13,5 millioner kroner i saksomkostninger 

- Dette er en knusende seier og en fantastisk oppreisning for eier av bygget. Ved en slik storbrann er det lett å angripe og stigmatisere eieren. Etter 5 år i tøff kamp mot et av Norges største forsikringsselskaper er eier fullstendig renvasket og vi har fått en dom som jeg tror blir viktig for byggeiere i fremtiden, sier advokat Morten Steenstrup i SANDS Advokatfirma som har ført saken i to rettsinstanser, og i lagmannsretten sammen med advokatfullmektig Andreas Gothe Schultz. 

Gjensidige krevde mer enn 30 millioner kroner i tilbakebetaling fra utleier etter å ha foretatt store forsikringsutbetalinger. Sammen med en gruppe på fire av byggets største leietakere, gikk Gjensidige til erstatningssøksmål mot utleieselskapet Basa-Huset AS og dets eiere. Gjensidige og leietakerne mente at Basa-Husets eiere hadde forsømt sine plikter til å sørge for tilstrekkelig brannsikkerhet i bygget ved manglende vedlikehold av manuelt og automatisk slokkeutstyr, og mangelfull oppfølgning av brannforebyggende tiltak i bygget. Tønsberg tingrett avsa frifinnende dom etter en omfattende behandling over seks uker i fjor. Leietakerne valgte ikke å gå videre med kravet etter tingrettens dom, men Gjensidige fortsatte ankesaken for Agder lagmannsrett alene. Agder lagmannsrett har nå avsagt sin dom, etter nye seks ukers rettsforhandlinger i januar og februar i år. Heller ikke denne gang ble det funnet grunnlag for å holde utleier ansvarlig, og igjen endte saken med full frifinnelse for Basa-Huset. Gjensidige må dermed betale 13,5 millioner i saksomkostninger. I dommen tas det særlig stilling til hvilke krav leietakerne kan stille til byggmessige kvaliteter, brannsikkerhet og organisatoriske tiltak i eldre utleielokaler, der leiekontrakten ikke regulerer dette spesifikt.

Sprinkleranlegget var skrudd av for vedlikehold på branndagen

I bygget befant det seg et sprinkleranlegg av eldre dato. Utleier hadde skrudd av hele anlegget for vedlikehold på tirsdag før branndagen. Anlegget var fortsatt inaktivt da brannen brøt ut torsdagen – to dager senere. Lagmannsretten kom frem til at anlegget ville ha fungert dersom det hadde vært påslått på branndagen. Av større betydning utenfor denne saken, er lagmannsrettens vurderinger og konklusjoner rundt utleiers plikter om gjennomføring av vedlikeholdsarbeid på sprinkleranlegg. Lagmannsretten slo fast at det ikke var uaktsomt av utleier å skru av sprinkleranlegget for vedlikehold over flere dager, selv om det ikke ble foretatt spesielle kompenserende tiltak. Fordi bygget ikke var ansett som et særskilt brannobjekt, ble det ikke stilt krav ut over de brannsikringstiltak som allerede var på plass i bygget. Bygget var utstyrt med brannalarmanlegg og manuelt slokkeutstyr, og i tillegg var det en vaktmester til stede på dagtid. I særskilte brannobjekter kan det etter gjeldende brannvernregler være krav til ekstraordinære tiltak, slik som brannvakter og stans av virksomhet i bygget.

Valg av fremgangsmåte for vedlikeholdsarbeidet ble heller ikke ansett uaktsomt. Det var fullt ut forsvarlig å la byggets vaktmester utføre vedlikeholdsarbeidet. Gjensidige mente at det var uforsvarlig av bygningseier ikke å følge fremgangsmåten etter norsk standard for sprinkleranlegg. Lagmannsretten var ikke enig, og viste til at regelverket er utilgjengelig og vanskelig å orientere seg i.

Dommen har stor betydning for brannvernreglene

Ifølge en redegjørelse fra Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap fornyes bygningsmassen i Norge med kun 1-2 prosent hvert år. Lagmannsrettens avgjørelse har derfor stor betydning for hvilke krav som kan stilles til den store andel bygninger og utleielokaler som ikke oppfyller nyere krav til byggmessige kvaliteter og brannsikkerhet. Dommen er også en god illustrasjon på hva som kan forventes av opptreden fra en normalt fornuftig utleier med hensyn til brannsikkerhet.

Med lagmannsrettens avgjørelse vet vi også nå mer om hva som kan regnes som «vanlig god stand» med hensyn til brannsikkerhet i eldre bygninger. Leietaker har krav på lokaler som oppfyller offentligrettslige regler og påbud, men det er nå slått fast at ikke ethvert avvik innebærer at leieobjektet ikke er i «vanlig god stand».

Eldre bygninger må i dag som minimum oppfylle et samlet sikkerhetsnivå i henhold til byggeforskrift av 1985. Lagmannsretten slo fast at nødvendig oppgradering kan skje ved bygningstekniske tiltak, andre risikoreduserende tiltak eller ved en kombinasjon av slike. Leietaker kan ikke kreve konkrete brannsikkerhetstiltak utover minstekravene, med mindre dette er særskilt avtalt.

Basa-eiernes advokat Morten Steenstrup sier at kravet til oppgradering av brannsikkerhetsnivå medfører at utleier heller ikke kan støtte seg på de regler som gjaldt ved byggetidspunktet.

• Tidligere var det brannmyndighetene i den enkelte kommune som bestemte hvilke krav til brannsikkerhet som skulle gjelde for det enkelte bygg. Gamle byggesaksdokumenter vil derfor ofte også være utdatert. Heller ikke dagens system er enkelt å navigere etter, siden minstekravene følger av et 35 år gammelt regelverk.

Steenstrup sier videre at det er viktig å følge rådene fra erfarne branntekniske konsulenter. 

• Dommen viser at ulike konsulenter kan tolke regelverket ulikt. En typisk feil vil være at de regler som skal gjelde for eldre bygg, blir tolket i lys av det vi i dag vet om byggtekniske kvaliteter og brannforebygging. Det kan derfor være klokt å rådføre seg med konsulenter med god erfaring fra eldre bygningsmasser for å komme frem til riktige og forholdsmessige tiltak, sier Steenstrup.

En av Norges mest granskede branner

I kjølvannet av brannen i Basa-Huset ble det utarbeidet en intern læringsrapport i regi av Vestfold interkommunale brannvesen, en ekstern granskningsrapport på bestilling av Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap i tillegg til politiundersøkelser som resulterte i en rapport fra Kripos. De involverte forsikringsselskapene har også utarbeidet egne rapporter, og en rekke sakkyndige har uttalt seg i til sammen tolv uker i retten. Det må kunne slås fast at brannen i Basa-Huset er en av de mest granskede i Norge.

Av dommen kan det trekkes en hovedkonklusjon om at det skal noe mer til for å konstatere ansvar for tingskade i relasjonen mellom utleier og leietaker, enn at det kan påpekes enkeltstående avvik fra offentligrettslige byggeregler og andre byggestandarder. Utleier må ha opptrådt tilstrekkelig uaktsomt.

Dommen kan i sin helhet leses her.

Artikkelen har også vært publisert i Estate Nyheter.