Bærekraft har blitt stadig viktigere i alle aspekter av finans og næringsliv, og eiendomssektoren er intet unntak. Det er lite tvil om at bransjen er i endring med stadig nye krav fra både myndigheter og markedet. I denne artikkelen vil vi redegjøre for endringene som er kommet og de endringene man kan forvente i tiden som kommer.
Bransjen står for 40 % av det globale energiforbruket
Eiendomsbransjen er ansvarlig for omtrent 40 % av det globale energiforbruket og 50 % av bruken av våre naturressurser. Eiendomsbransjen har en klar negativ innvirkning på klimaet vårt. Energiforbruket og utslippet av klimagasser er høyt. Byggematerialer er skadelige for miljøet og bygging krever transport som bidrar til disse negative effektene. Både industrien og myndighetene tar nå grep for å oppfylle politisk vedtatte klimaforpliktelser, blant annet Parisavtalen og FNs bærekraftsmål.
Hva er bærekraftskiftet?
Eiendomsbransjen har lenge hatt fokus på å redusere den negative påvirkningen på klimaet vårt. Hovedfokuset har vært å redusere energiforbruket til bygninger, noe som også har vært et fokusområde for norske myndigheter. I 2007 innførte nye byggeforskrifter strengere regler for energiforbruk og energikilder. Kravene har siden blitt strengere, blant annet ved innføringen av krav om klimaregnskap i 2022. Miljøsertifiseringssystemer som BREEAM NOR har blitt viktigere, men har i hovedsak vært knyttet til oppføring, energieffektivitet osv. Utbedring av eksisterende bygg har det imidlertid ikke vært like stort fokus på før nå.
FNs miljøprogram peker på behovet for å skifte fokus fra bærekraftig bygging til bærekraftig bruk av bygninger. Den nåværende diskusjonen ser ut til å dreie seg mer om hvordan man planlegger for lang levetid, og å redusere behovet for bygging og bruk av byggematerialer. Noe av dette har også funnet veien inn i lovgivningen. Det er også økt fokus på teknologi og løsninger utviklet for å gjøre bruken av bygninger mer miljøvennlig.
Lovverket er i endring
Historisk sett har bransjen selv vært pådriveren for å utvikle industrien i en mer bærekraftig retning. I de siste årene har imidlertid myndigheter på både nasjonalt og internasjonalt nivå (EU) fått et økt fokus på bærekraft i utformingen av regelverk og rammevilkår, og det er politisk overensstemmelse om klimapositiv handling. Dette har resultert i nye krav i lovverket, og vi forventer økte og mer konkrete krav i årene som kommer.
Ved en endring av byggeteknisk forskrift (TEK 17) er det blant annet stilt økte krav til prosjektering av nybygg ved at tiltakshaver skal kartlegge og planlegge for økt ombruk av byggematerialer i prosjekteringen. Denne endringer har allerede trådt i kraft (2022), og vil tvinge bransjen til å inkludere en bærekraftstankegang ved utviklingen av nye prosjekter. Videre inneholder samme forskriftendring et krav om klimaregnskap for nye byggeprosjekter, som nevnt over.
Videre ser vi en klar tendens mot at lokale myndigheter ønsker å ta i bruk virkemidler i planverket for å oppnå lokale vedtatte bærekraftsmål. Oslo kommune har blant annet ønsket å innta et krav om fossilfrie byggeplasser i sine reguleringsplaner. Enn så lenge har departementet satt foten ned for slike krav i reguleringsplan, men vi forventer at departementet vil vurdere å utvide adgangen til å innta slike krav i nær fremtid. Andre aktuelle krav er blant annet krav til andelen ombruk av byggematerialer i nye prosjekter innenfor et gitt reguleringsområde.
Hvorfor satse på bærekraft?
Økt fokus på det grønne skiftet vil få flere konsekvenser for eiendomsbransjen i tiden som kommer. Vi forventer at det vil komme flere og strengere krav til at aktørene i eiendomsbransjen bidrar til det grønne skiftet, og det er derfor viktig å velge gode og langsiktige løsninger allerede i dag.
Myndighetenes krav om bærekraftige løsninger er nye, og innholdet i flere av reglene er fremdeles uklart. Bransjen bør derfor være forberedt på at kravene som stilles til bærekraft blir tydeligere og mer konkretisert i tiden fremover. Dette gjelder blant annet EUs taksonomi som trådte i kraft 1. januar 2022. Taksonomien oppstiller konkrete kriterier for hvilke aktiviteter innenfor bygg og eiendom som skal anses bærekraftige. Det fremgår av taksonomien at Europakommisjonen skal vurdere mulige utvidelser av regelverket, og det er derfor sannsynlig at det vil bli endringer i tiden fremover.
Det er liten tvil om at det i tiden fremover vil oppstå nye krav fra både myndigheter, finanssektoren og markedet om at bransjen skal kunne tilby bærekraftige bygg. Hovedmålet med bærekraftige bygg er å redusere påvirkningen bygget har på miljøet- både på kort og lang sikt. Bærekraftig bygging og rehabilitering innebærer å bruke miljøvennlige og fornybare materialer i byggeprosjekter, minimere energiforbruket, legge om til bruk av fornybar energi og innføre gode rutinger for avfallshåndtering. Krav til gjenbruk og ombruk av materialer får en stadig større plass, samtidig som rapporteringskrav tvinger bransjen til å velge miljøvennlige og bærekraftige løsninger både ved nybygg og rehabilitering
Bærekraftige bygg med energieffektive løsninger gir også lavere drifts- og oppgraderingskostnader, noe som fører til høyere betalingsvillighet hos leietakere og investorer. På den måten får bærekraftige bygg en høyere verdi enn tilsvarende bygg uten bærekraftige løsninger.
Også innenfor finanssektoren er det et økt fokus på bærekraftig utvikling. Bærekraftige bygg er mer attraktivt å finansiere for bankene, og kan gi grunnlag for grønne lån. Grønne lån gir bedre betingelser enn tilsvarende lån som ikke er grønt. Grønne lån gis til investeringer og prosjekter i bygg med spesifikke grønne kvaliteter som tilfredsstiller den aktuelle bankens gjeldende kriterier. Kriteriene for å få grønne lån vil variere, men vil vanligvis gis til bl.a. bygg som har oppnådd eller planlegger å oppnå i BREEAM-NOR-sertifisering Excellent eller Very good, Svanemerket, LEED Gold eller Miljøbyggnas Silver. I tillegg må bygget oppnå minimum energiklasse B. Bankene gir også grønne byggelån til rehabilitering av bygg dersom det oppnås minimum 30 % energiforbedring.
Bærekraftige bygg blir også stadig viktigere for aktørene i leiemarkedet. Flere aktører profilerer seg som miljøvennlige med fokus på bærekraft og det blir derfor viktigere for leietakerne å velge bygg med en tydelig bærekraftprofil, -strategi og -sertifisering. For gårdeier betyr dette at det er viktig å kunne tilby bærekraftige bygg og dokumentere miljøvennlige løsninger i en utleieprosess. Gjør man ikke det, vil mange potensielle leietakere kunne falle fra allerede i en tidlig vurderingsfase.
Det økte fokuset på bærekraft i leiemarkedet kommer også til uttrykk i de nyeste versjonene av leiestandardene for næringsleiekontrakter. De nye leiestandardene vektlegger miljøvennlig bruk og drift av leieobjektet, hvor både gårdeier og leietaker skal velge miljøvennlige løsninger og arbeide for å heve eiendommens miljøstandard i leieperioden. Gårdeier og leietaker kan også bli enige om å inngå en egen miljøavtale om at det skal utføres særskilte miljøtiltak.
Å velge gode bærekraftige løsninger i dag vil med dette kunne gi konkurransefortrinn i tiden fremover, både hva gjelder finansiering og økt interesse blant leietakere. Utbyggere og eiere som har høyere standarder enn de er pålagt er også godt forberedt på fremtidige forskrifter fra myndighetene, noe som reduserer fremtidige kostnader.
Hva har bransjen i vente?
I de siste årene har veien mot en mer bærekraftig bransje endret seg fra å være drevet av bransjen selv til å bli mer reguleringsstyrt fra myndighetene. Det settes stadig nye krav til aktørene i bransjen. I tillegg er bransjen påvirket av markedsaktørene, enten leietakere eller kjøpere av eiendom, som har stadig økte krav til bærekraft og klima. Grønne bygg er videre mer attraktivt å finansiere for bankene, som kan gi grønne lån til bygging eller rehabilitering av bærekraftige bygg.
Dette har medført at hele bransjen nå må styre mot å nå bærekraftsmålene sammen. Dette betyr mindre klimautslipp, mer energieffektivitet og mer ombruk og gjenvinning fra en samlet bransje. Investeringer i langsiktige, miljøvennlige og bærekraftige løsninger i dag, vil klargjøre bygget for fremtidens krav og forventninger.
I fremtiden forventer vi stadig økte og nye krav begrunnet i bærekraft og klima fra myndighetene. Vi forventer at det introduseres nye og mer spesifikke reguleringer om gjenbruk, fleksibel planlegging og gjenvinning av byggematerialer. På lokalt nivå kan vi forvente nye krav i reguleringsplaner, som for eksempel fossilfrie byggeplasser og krav til bærekraftige byggematerialer.
Trenger du bistand?
En grønnere eiendomsbransje er avgjørende for at Norge skal lykkes med å nå klimamålene, og det er viktig at bransjen står sammen om å ta gode, grønne valg i årene fremover.
Våre advokater har god kjennskap til bærekraftig utvikling og det grønne skiftet, og kan gi råd om hvilke grep som må gjøres for å tilpasse din virksomhet til dagens og fremtidens nye krav. Ta gjerne kontakt med en av våre eiendomsadvokater.