Den 28. november 2025 avsa Høyesterett dom i to storkammersaker som gjelder fastsettelse av kapitaliseringsrente ved utmåling av grunneiers erstatning etter ekspropriasjon. Sakene gjelder spørsmål om fastsettelse av kapitaliseringsrente etter avståelse av henholdsvis landbruks- og skogareal når det offentlige er ekspropriant. I begge saker har det offentlige ekspropriert grunn i forbindelse med fylkeskommunale veiprosjekter.
Høyesterett fastholder i begge sakene den standardiserte og domstolskapte rentesatsen på 4 prosent slik denne ble etablert i Rt-2014-1203. Det forelå ikke tungtveiende grunner for å fravike rentenivået som er utviklet i rettspraksis.
Nærmere om problemstillingen
For Høyesterett var spørsmålet hvilke prinsipper som skal gjelde for kapitaliseringsrenten – rentesatsen som omregner fremtidige årlige inntektstap til nåverdi gjennom et engangsbeløp – ved ekspropriasjon av jord- og skogbruksareal. Lagmannsretten la til grunn en rente på 4 prosent i begge saker og tok utgangspunkt i at renten skal vurderes ut fra en objektivisert, påregnelig og langsiktig avkastning der det ses hen til et bredt spekter av avkastningsmuligheter.
Rentenivået på 4 prosent har blitt lagt til grunn i en storkammerdom om personskadeerstatning fra 2014, og har senere blitt anvendt også i ekspropriasjonssaker. For Høyesterett var det sentralt om renten kan baseres på bred reinvestering med en standardisert avkastning på 4 prosent eller om den må knyttes til avkastningen i egen næring (som vil være vesentlig lavere). Valget av rente har direkte betydning for erstatningsnivået, og grunneierne anførte at 4 prosent innebærer underkompensasjon i strid med Grunnloven § 105.
Rettsavklaring om prinsippene ved fastleggelse av kapitaliseringsrenten
Tilpasningsplikt og investeringsforutsetninger: Ved vurdering av rentenivået skal det tas utgangspunkt i en bred portefølje av investeringsmuligheter, også utenfor egen næring. Standardrenten skal være generell og objektivisert, og skal derfor ikke skreddersys for den enkelte bransje eller ekspropriat.
Forskriften om 2,5 prosent ved personskade: Den lavere personskaderenten kan ikke overføres til ekspropriasjon da denne bygger på særskilte hensyn for skadelidte (deriblant livssituasjon og likviditetshensyn).
Skattemessige forhold: Mulig gevinstbeskatning av ekspropriasjonserstatningen kan ikke få betydning for standardrenten. Kapitaliseringsrenten skal være standardisert objektivisert og kan ikke hensynta den enkelte ekspropriats skatteposisjon.
Realinntektsvekst: Forventet realvekst skal ikke bygges inn i kapitaliseringsrenten. Realinntektsveksten må, i tilfeller det er relevant, håndteres ved beregningen av den bortfalte inntektsstrømmen (inntektstapet). Usikkerhet knyttet til hvor store de fremtidige inntektene ville vært uten ekspropriasjonen skal altså tas i betraktning ved vurderingen av det fremtidige inntektstapet.
Avvik fra standardrenten: Høyere rente kan brukes dersom de generelle avkastningsforholdene i næringen tilsier det. Lavere rente forutsetter spesielle forhold ved den konkrete eiendommen. Høyesterett fastslår at spørsmål om høyere eller lavere rentesats hører til skjønnsretten og i alle tilfeller krever nærmere begrunnelse. Derimot kan det ikke stilles strenge krav til begrunnelsen for å ikke fravike standardrenten.
Avsluttende bemerkninger
Høyesterett har slått fast at nivået på normal kapitaliseringsrente er 4 prosent. Det må legges til grunn at dette rentenivået vil bli stående i lang tid. Dette underbygges av at storkammeravgjørelsen er enstemmig. Det er grunn til å merke seg at Høyesterett mener at fastsettelse av kapitaliseringsrenten er rettsanvendelse, ikke økonomisk teori. I den grad man kan argumentere mot en kapitaliseringsrente på 4 prosent i tiden fremover, må dette være ut fra en begrunnelse om at man er utenfor normalsituasjonen, typisk hvis det gjelder korte tidsperioder.
Hva er kapitaliseringsrente?
Erstatning for fremtidig tap utbetales grunneieren som en engangssum, og beregnes ved å diskontere erstatningssummen til nåverdi med en kapitaliseringsrente. Rentesatsen skal gjenspeile fordelen grunneieren får ved å få utbetalt erstatning for fremtidig tap i dag, hensyntatt forventet avkastning og inflasjon. Valg av rentesats vil ha stor betydning for erstatningens størrelse, der en lav rente gir en høyere erstatning, og motsatt.
Ta gjerne kontakt med vår avdeling for eiendom ved spørsmål.