Høyesterett avsa den 8. april 2026 dom i sak HR-2026-780-A om hvordan henvisninger til en parts standardvilkår i tilbud skal forstås i profesjonelle entrepriseavtaler. Dommen setter grenser for hvor langt slike henvisninger rekker. I denne saken inneholdt underentreprenørens standardvilkår inngripende ansvarsbegrensninger som avvek fra den omforente NS-kontrakten.
Noen av de viktigste avklaringene fra Høyesterett er:
- Dersom en part ønsker å fravike standardens ansvarsregler, må det gjøres uttrykkelig og synlig i kontraktens rangordnede dokumenter.
- Plasseringen av en henvisning under en tematisk overskrift som omhandler praktiske forhold, tilsier at henvisninger kun relaterer seg til slike forhold, ikke til juridiske ansvarsbestemmelser.
- Forsøk på å «pakke inn eller gjemme bort» tyngende kontraktsvilkår er i strid med lojalitetsplikten og taler mot at vilkåret kan fortrenge andre vilkår ved tolkningen av avtalen.
- Uklarhetsregelen ble anvendt som et understøttende moment: Den som formulerer en uklar henvisning i sitt tilbud, bærer risikoen for uklarheten.
Bakgrunn: Setningsskader for hundrevis av millioner
Saken gjaldt regress i kjølvannet av omfattende setningsskader som oppstod ved boring av en brønnpark på 34 energibrønner ved Carl Berners plass i Oslo. Totalentreprenøren Boligenergi AS hadde inngått avtale med Rototec, som totalunderentreprenør, om å bore brønnparken til bruk for Engelsborg borettslag.
Rototec boret gjennom løsmasse, leire og fjell ned til 340 meters dybde. Som følge av boringen oppstod det setningsskader på bygningsmassen til Engelsborg borettslag og to naboeiendommer. De endelige utbedringskostnadene ble anslått til mellom 100 og 200 millioner kroner for de tre eiendommene til sammen.
Det var allerede rettskraftig avgjort at Boligenergi og dets forsikringsselskap Gjensidige var ansvarlige overfor skadelidte. Spørsmålet som gjenstod, var om Boligenergi og Gjensidige kunne kreve regress av Rototec og dets forsikringsselskap If.
Kjernen i tvisten var at Rototec i sitt tilbud, under overskriften “Bestillerens forpliktelser”, hadde skrevet at “Alminnelige Vilkår for energiboring (kundeavtale energiboring 2017) gjelder dette prosjekt”. Vilkårene var vedlagt en “kundeavtale”, en rammeavtale for boring av én til to energibrønner. Avtalen inneholdt blant annet en ansvarsfraskrivelse for følgeskader påført tredjepart (herunder setningsskader), samt en generell ansvarsbegrensning som begrenset Rototec sitt ansvar oppad til kontraktsprisen.
Kontrakten var basert på NS 8417, der punkt 49.3 regulerer ansvarsfordelingen mellom partene for skade på tredjemanns eiendom. Etter bestemmelsen er totalunderentreprenøren ansvarlig for slik skade i den grad den skyldes uaktsomhet hos totalunderentreprenøren. Dersom ansvarsbegrensningene i de alminnelige vilkårene var en del av avtalen, ville dette uaktsomhetsansvaret i praksis bli eliminert.
Tingretten frifant Rototec for regresskravet. Tingretten kom til at Rototecs alminnelige vilkår måtte anses vedtatt av Boligenergi, og at ansvarsbegrensningene dermed utgjorde en del av avtalen. Lagmannsretten kom til motsatt resultat. Lagmannsretten fant at de alminnelige vilkårene ikke var vedtatt av Boligenergi, og at ansvarsbegrensningene følgelig ikke gjaldt. Rototec og If anket lagmannsrettens avgjørelse til Høyesterett. Ankeutvalget fremmet anken begrenset til spørsmålet om ansvarsbegrensningene i Rototecs standardvilkår var en del av avtalen.
Høyesterett: En uklar henvisning til egne vilkår kan ikke sette til side NS-standardens ansvarsregler.
Høyesterett presiserte innledningsvis at vedtakelse og tolkning av kontraktsvilkår er prinsipielt forskjellige spørsmål, men at det er en nær sammenheng mellom dem. For begge vurderinger kan det ha betydning om innholdet i standardiserte vilkår er overraskende, uvanlige eller urimelige, og det skal “mindre til for å anse standardvilkår som er fremforhandlet mellom bransjens organisasjoner som en del av avtalen, enn alminnelige vilkår som er ensidig fastsatt”.
Med utgangspunkt i en objektiv fortolkning og stor vekt på avtalens ordlyd, jf. blant annet HR-2026-280-A (Isola) og Rt-2002-1155 (Hansa Borg), fremhevet Høyesterett også det entrepriserettslige prinsippet om å se samtlige kontraktsdokumenter i sammenheng, jf. Rt-2012-1729 (Mika). Førstvoterende understreket at «forsøk på å pakke inn eller gjemme bort et tyngende kontraktsvilkår vil være i strid med lojalitetsplikten og tale mot at vilkåret kan anses vedtatt, eventuelt at det kan fortrenge andre vilkår ved tolkningen av avtalen».
Høyesterett tok utgangspunkt i tolkningsspørsmålet, og fant at flere momenter talte imot å forstå tilbudets henvisning som en generell inkorporering av de alminnelige vilkårene.
Plasseringen av henvisningen under overskriften “Bestillerens forpliktelser” var et sentralt moment. Bestillerens forpliktelser var, både i tilbudet og i de alminnelige vilkårene, knyttet til praktiske forhold som tilgang til borested, vann og strøm, ikke juridiske ansvarsforhold. Ansvarsbegrensningene innebar en “inngripende omfordeling” av underentreprenørens uaktsomhetsansvar etter NS 8417 punkt 49.3, og dersom formålet var å fravike standardens ansvarsregler, burde Rototec ha synliggjort dette, for eksempel under en egen tematisk overskrift om “Ansvar for skade”.
Kontraktsdokumentene sett i sammenheng trakk i samme retning. Avtaledokumentet fastslo uttrykkelig at NS 8417 gjaldt med nærmere angitte presiseringer og endringer, men verken i del 1 eller del 2 var det gjort endringer i ansvarsbestemmelsen i punkt 49.3. Dersom det hadde vært meningen å innskrenke standardens ansvarsregel, “skulle dette ha fremgått uttrykkelig”. Tilbudets uklare henvisning kunne “vanskelig gå foran avtaledokumentets omforente implementering av NS 8417”. Høyesterett la også vekt på uklarhetsregelen: Det var Rototec som hadde skapt uklarheten og denne måtte gå utover Rototec.
Høyesterett så også hen til partenes etterfølgende opptreden. Det forelå ingen tidsnære bevis for en felles forståelse om at vilkårene i sin helhet var en del av kontrakten. At Boligenergi tidligere hadde fått oversendt vilkårene og at det var vist til dem i en lang rekke tilbud, endret ikke dette. Særlig talende var det at Rototec først påberopte ansvarsbegrensningene rundt årsskiftet 2022/2023 under saksforberedelsen til tingretten, til tross for at regresskravet var varslet allerede november 2019. I tilsvaret til tingretten i november 2021 ble ansvarsbegrensningene ikke påberopt.
En enstemmig Høyesterett forkastet anken. Ansvarsbegrensningene i Rototecs alminnelige vilkår var ikke en del av kontrakten. Det var da ikke nødvendig å gå inn på vedtakelsesspørsmålet.
Dommens prinsipielle betydning
Dommen vil få betydning for hvilke krav som stilles til avtaleinngåelse og aksept av ansvarsfraskrivelser i kontraktsforhold. Lojalitetsplikten, slik den ble formulert av Høyesterett med henvisning til Isola-dommen, stiller krav til at inngripende vilkår synliggjøres – forsøk på å «pakke inn eller gjemme bort» tyngende kontraktsvilkår vil tale mot at de kan fortrenge andre avtalte vilkår.
Entreprenører som ønsker å begrense sitt ansvar utover NS-standarden, bør innarbeide slike begrensninger direkte i avtaledokumentet – helst som en uttrykkelig endring i kontraktens rangordnede dokumenter, slik at det klart fremgår at standardens ansvarsregler er fraveket.
Oppdragsgivere kan på sin side ha en (viss) forventning om at standardens ansvarsregler gjelder fullt ut, så lenge de ikke er uttrykkelig fraveket. Den overordnede lærdommen er at tydelighet og presisjon i kontraktsdokumentene er avgjørende, ikke minst dersom man har til hensikt å fravike en standardkontrakt.