Den 15. november lanserte Standard Norge standarden for utbyggingsavtaler: «Byggblankett 8447 Utbyggingsavtale mellom kommune og utbygger om utbygging til gjennomføring av en arealplan». Dette er den første byggblanketten av sitt slag og en mal for inngåelse av utbyggingsavtaler som har vært etterspurt av eiendomsbransjen lenge. Målet har vært å lage et nyttig hjelpemiddel for kommuner og utbyggere i forhandlinger om inngåelse av utbyggingsavtaler og gjennomføring av rekkefølgekrav.
Nå er hjelpemiddelet her i form av en interaktiv elektronisk blankett som skal regulere partenes rettigheter og plikter. Blanketten regulerer gjennomføring og finansiering av ett eller flere infrastrukturtiltak, i tillegg til bestemmelser om utbyggers ansvar, gjennomføring, sikkerhetsstillelse og overdragelse av areal. Ikke minst inneholder byggblankett NS 8447 formuleringer om ulike mva.-modeller. Mva. er et område hvor det har vært til dels uensartet praksis, og hvor det lenge har vært ønskelig med en standadisert regulering.
Selv om plan- og bygningslovens bestemmelser om inngåelse av utbyggingsavtaler har vært i kraft lenge og det foreligger omfattende avtalepraksis fra det ganske land, har det altså ikke eksistert en standard for inngåelse av utbyggingsavtaler før nå. En slik standard vil i seg selv medføre en mer enhetlig praksis enn den tidligere situasjonen der hver enkelt kommune har operert med sine egne maler. Det er nærliggende å anta at den nye byggblanketten vil effektivisere tidsbruken ved inngåelse av utbyggingsavtaler som en grunnleggende struktur for denne typen avtaler fremover. Fra utbyggernes synsvinkel er det lov å håpe på at det betyr en mer spisset tilnærming til avtaleprosessene der man i større grad kan fokusere på innholdet på de punktene som krever skreddersøm for det enkelte utbyggingsprosjekt.
Det mest iøynefallende med den nye byggblanketten er den høye graden av fleksibilitet som ligger i at dette er en elektronisk blankett med mange valg – ikke statiske kontraktsvilkår eller en standardavtale i tradisjonell forstand. Det betyr at det er en rekke valgmuligheter for partene, og et handlingsrom for spesialtilpasning til det enkelte prosjekt – f.eks. med tanke på valg av modell for regulering av mva. eller hvorvidt det er kommunen eler utbygger som skal opparbeide tiltak.
Antall valgmuligheter som ligger inne som del av den elektroniske blanketten, er så omfattende at Standard Norge betegner dette som nybrottsarbeid. Noen punkter i blanketten må alltid fylles ut, mens andre steder krysser partene av for ett alternativ. I tillegg er det fritekstbokser der partene selv kan fylle inn ordlyd – noe som betyr at partene også selv om de benytter byggblanketten må påse at man holder seg innenfor rammene i regelverket med tanke på hva som kan avtales – f.eks. hvilke infrastrukturtiltak kommunen kan kreve at utbygger opparbeider og/eller finansierer. Det er nemlig uttrykkelig sagt fra Standard Norges side at blanketten ikke innebærer realitetsendringer med tanke på det rettslige innholdet i utbyggingsavtalene.
Det blir likevel spennende å følge utviklingen fremover etter hvert som den nye byggblanketten tas i bruk. Selv om det er en grundig prosess som ligger til grunn for utarbeidelsen av blanketten der komiteen har forsøkt å se for seg ulike forhandlingsscenarioer, er det først når NS 8447 settes ut i livet at man for alvor vil se hvor godt egnet blanketten er til å fungere som rammeverk og rettesnor. Det blir også interessant å se om den interaktive strukturen er så brukervennlig og fleksibel at blanketten fungerer fint i ulike situasjoner og for både omfattende og mindre infrastrukturtiltak.
Endelig blir det spennende å se om blanketten fungerer i hele kommune-Norge eller om det eksempelvis er ulik praksis basert på region, kommunestørrelse eller annet som kompliserer bruken.
Skulle du ha spørsmål om den nye byggblanketten eller behov for bistand med forhandlinger om inngåelse av utbyggingsavtale, kan du selvsagt kontakte SANDS Advokatfirma for nærmere råd.