For sen reklamasjon hindret heving av boligkjøp – nytt om hevingsfrister sett fra et forsikringsrettslig perspektiv

Dommen tydeliggjør forholdet mellom nøytral og spesiell reklamasjon, og hvor mye kunnskap om manglene som kreves for at reklamasjonsfristen skal begynne å løpe.

Sakens bakgrunn

En eiendom utenfor Stavanger ble solgt i juni 2023 og overtatt av kjøper i oktober samme år. I salgsoppgaven var det opplyst om et større veiprosjekt planlagt i nærheten av boligen, herunder utvidelse av E39 fra to til fire felt og etablering av ny fylkesvei til E39. Kjøperne mente selgerne hadde holdt tilbake opplysninger om veiprosjektet og hvilke konsekvenser veiprosjektet ville ha for boligeiendommen.

Kjøperne kontaktet Statens vegvesen 27. oktober 2023 og mottok samme dag utfyllende informasjon om endret plassering av fylkesveien, økt trafikk, støy og mulig skjerming. I tillegg fikk de opplyst at de tidligere eierne hadde deltatt på et informasjonsmøte om prosjektet. Den 1. november 2023 sendte kjøperne en nøytral reklamasjon om skadedyr som befant seg på eiendommen og manglende opplysninger om utvidelse av E39 og fylkesveien. Kjøperne hevdet at boligeiendommen hadde en vesentlig mangel og krevde senere kjøpet hevet.

Anticimex Forsikring AB NUF var saksøkt på selgersiden som boligselgerforsikring. Tingretten tilkjente kjøperne prisavslag på kr 600 000, men fant ikke at manglene var vesentlige nok til å heve boligkjøpet. Lagmannsretten kom derimot til motsatt resultat og påla tilbakebetaling av kr 7 400 000 med tillegg av forsinkelsesrenter mot tilbakelevering av boligeiendommen. Selgerne og Anticimex anket lagmannsrettens dom til Høyesterett.

Kort om partenes syn

Selgerne og Anticimex anførte at kjøperne allerede 27. oktober 2023 hadde tilstrekkelig faktisk kunnskap til å vurdere om hevingsvilkårene var oppfylt. Det hadde gått mer enn tre måneder før krav om heving ble fremsatt, og fristen var dermed oversittet. Selgerne bestred at det forelå vesentlig mangel som ga grunnlag for heving, og at selgerne hadde opptrådt grovt uaktsomt.

Kjøperne mente på motsatt side at hevingskravet var fremsatt i tide, idet de trengte tid til å vurdere omfanget av manglene og innhente juridisk bistand. De mente at boligeiendommen hadde en vesentlig mangel og videre at selgerne hadde opptrådt grovt uaktsomt ved å holde tilbake opplysninger, slik at vilkåret for unntaket fra reklamasjonsplikten i avhl. § 4-13 andre ledd annet punktum var oppfylt.

Høyesteretts vurdering

Høyesterett presiserte at avhl. § 4-13 andre ledd oppstiller en særskilt reklamasjonsfrist for å gjøre hevingskrav gjeldende ut over den nøytrale reklamasjonsplikten etter avhl. § 4-19 første ledd. Det er ikke tilstrekkelig å reklamere nøytralt over en mangel for å ha et hevingskrav i behold. Kjøper må tydeliggjøre overfor selger at kjøpet kreves hevet innen rimelig tid for å ha sitt krav i behold. Det stilles ingen formkrav til meldingen, men det må fremgå klart at kjøperen mener at avtalen ikke lenger binder partene. Høyesterett presiserte videre at det ikke kan stilles for strenge krav til tolkningen av en reklamasjon fra en forbruker, mens det for profesjonelle aktører, som advokater, stilles strengere krav til utformingen.

Reklamasjonsfristens utgangspunkt er når kjøper «vart kjent eller burde vorte kjent med» omstendigheter som kan gi et berettiget hevingskrav. Fristen løper fra det tidspunktet kjøperen kjente eller burde ha kjent til forhold som gjør at det er en realistisk mulighet for at heving vil være rettmessig. Ved vurderingen av om reklamasjonsfristen er overholdt, uttalte Høyesterett at fristens utgangspunkt og lengde må ses i sammenheng. Selv om Høyesterett ikke fastslo noen absolutt frist, uttalte de at tre måneder normalt vil være tilstrekkelig.

I den konkrete vurderingen la Høyesterett til grunn at kjøperne mottok tilstrekkelig informasjon fra Statens vegvesen 27. oktober 2023 til at de kunne vurdere om mangelen ga grunnlag for heving. Varsel om heving ble sendt 19. februar 2024 – det vil si 3 måneder og 22 dager etter fristens utgangspunkt – og uttrykkelig krav om heving ble fremsatt 13. mars 2024. Høyesterett fant det ikke nødvendig å ta stilling til hvilken av disse datoene man skulle legge til grunn som fristavbrytende, ettersom reklamasjonsfristen uansett var oversittet.

Høyesterett vurderte også om vilkåret for unntaket fra reklamasjonsplikten i avhl. § 4-13 andre ledd annet punktum om at «seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru» var oppfylt. Høyesterett fant at salgsoppgaven ga all relevant informasjon om utvidelsen av E39, og at den manglende informasjonen i hovedsak gjaldt fylkesveien. Salgsoppgaven burde nok ha redegjort for dette i større grad, men Høyesterett vurderte likevel at den ga kjøpere som var opptatt av konsekvensene av veiprosjektet en klar oppfordring til å gjøre nærmere undersøkelser. Selgeren hadde ikke handlet på en slik måte at unntaket fra reklamasjonsplikten var oppfylt.

Dommens betydning

Høyesterett understreker at tre måneder normalt vil være tilstrekkelig frist for å fremsette hevingskrav.

Selv om avgjørelsen formelt gjelder kontraktsrettslige spørsmål i et boligkjøp, har den implikasjoner for eierskifteforsikring (selgersiden) og boligkjøperforsikring (kjøpersiden).

Dommen presiserer at kjøper må tydeliggjøre overfor selger at kjøpet kreves hevet for å avbryte fristen - en nøytral reklamasjon er ikke tilstrekkelig. Det stilles ulike krav til utformingen av en slik melding avhengig av om den er forfattet av kjøperen selv, eller av en profesjonell aktør slik som en advokat eller et forsikringsselskap. Dommen gir videre veiledning om hvor mye kunnskap om en mangel som er tilstrekkelig at en kjøper har for at reklamasjonsfristen begynner å løpe.

HR-2026-1307-A gir samlet sett boligselgere og boligselgerforsikringsselskaper et mer forutsigbart grunnlag for å vurdere hevingskrav i boligkjøpssaker. Dommen understreker betydningen av tidlig avklaring av om kjøper faktisk gjør gjeldende et hevingskrav, og gir selgere og boligselgerforsikringsselskaper et tydeligere grunnlag for å vurdere om en reklamasjon inneholder et reelt hevingskrav. Forsikringsselskapene bør være særlig oppmerksomme på at det avgjørende er om kjøperen har gitt tilstrekkelig tydelig uttrykk for at avtalen kreves hevet, og at en frist på tre måneder fra det tidspunktet kjøper hadde realistisk mulighet til å vurdere hevingsgrunnlaget normalt vil være tilstrekkelig.

For boligkjøpere og deres rådgivere er hovedbudskapet at et tydelig hevingskrav må fremsettes innen tre måneder fra det foreligger opplysninger som gir en realistisk mulighet for at kravet vil føre frem.

I praksis kan det gå noe tid før boligkjøper involverer forsikringsselskapet. Tidlig involvering av forsikringsselskapet er derfor viktig for å sikre at et tydelig